Nieuw! Elke maand
15 Premium artikelen gratis.
Registreer nu of log in en lees voortaan elke maand 15 Premium artikelen gratis.
Door
Notaris
Ernst Loendersloot is kandidaat-notaris bij het kantoor Huenges Wajer Joosten in Maastricht. Daarnaast heeft hij Vaknotaris.nl opgericht.
Dit is het laatste Premium artikel dat u gratis kunt lezen. Tijd voor een abonnement!
premium
Foto Ronald Bakker **NO INTERNET** Bij een kantoorvilla langs de Bussumse Brediusweg staat zondag een bord in de tuin waarop een medewerkster voor de orderadministratie wordt gevraagd. personeel gevraagd. kantoorvilla adverteren  Personeel gevraagd
BAKKER, RONALD
Foto: Ronald Bakker

Column: Wanneer is een huis fiscaal een woning?

06 APR 2017

Carnaval is een feest, waarbij de gevestigde orde op de kop wordt gezet en het establishment op de hak genomen.

Ik weet niet of er veel zuiderlingen in de Hoge Raad zitten, maar op de vrijdag voor Carnaval is een drietal arresten gewezen die een streep haalt door de interpretatie van de Belastingdienst van bestaande regelgeving. Die uitspraken zijn van belang voor iedereen die een pand koopt dat niet overduidelijk een woning is.

Kantoorpand is een woning of toch niet?

Het gaat namelijk om de vraag wanneer een koper slechts 2% overdrachtsbelasting hoeft te betalen in plaats van 6%. Ik heb overigens eerder geschreven over deze materie.

Simpel gezegd is het lage tarief van toepassing als een woning wordt gekocht. Het (normale) hoge tarief van 6% moet betaald worden als een registergoed wordt gekocht dat geen woning is.

Maar vrijwel direct na invoering van het verlaagde tarief kwamen rechters tot de conclusie dat panden die geen woning (meer) waren, toch als woning gekwalificeerd moesten worden. Zoals een statige kantoorvilla waarin advocaten kantoor hielden of een (voormalige) woning waarin op moment van overdracht een tandartsenpraktijk gevestigd was.

De Hoge Raad heeft nu de knoop doorgehakt en deze rechters gelijk gegeven en dus de fiscus gecorrigeerd.

Het originele doel is bepalend, tenzij

Volgens de Hoge Raad moet er gekeken worden naar het originele doel van het pand waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen dan wel gebouwd. Is het oorspronkelijk als woning gebouwd en ook als zodanig in gebruik, dan is er niet 6% maar 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Is het een kantoorkolos aan de Zuid-As in Amsterdam of op Randwyck in Maastricht, dan moet het normale tarief van 6% worden afgedragen.

Maar sommige objecten vallen in een grijs gebied, bijvoorbeeld panden die nu gebruikt worden als advocatenkantoor of tandartsenpraktijk, maar die wellicht vroeger een woning zijn geweest. Dan moet er dus een historisch onderzoek gedaan worden.

Hierop is een uitzondering gemaakt door de rechters. Is het object dat oorspronkelijk bedoeld was om als woning te gebruiken, later (ingrijpend) verbouwd, dan is doorslaggevend of met een beperkte ingreep het pand weer als woning geschikt te maken is. Als dat zo is, dan is het ook nu fiscaal nog een woning. Moet ingrijpend verbouwd worden om er te kunnen wonen, dan is het commercieel onroerend goed en moet 6% betaald worden.

Einde discussie met de fiscus?

Is er nu een einde gekomen aan de discussies tussen koper, notarissen en de fiscus ? Er zijn genoeg panden die ooit als woning gebouwd zijn en daarna ingrijpend verbouwd. De vraag is dan hoe ingrijpend deze verbouwingen geweest zijn en of die eenvoudig terug te draaien zijn.

Dat zijn vragen van feitelijke en praktische aard. Dus ik denk dat architecten en aannemers een nieuwe tak van sport krijgen: advies geven aan kopers over de bouwhistorie van een pand en hoe de woonfunctie zo eenvoudig mogelijk hersteld kan worden.

De fiscus verliest daardoor wellicht vaker de discussie en zal dan 4% minder overdrachtsbelasting ontvangen. Daar staat tegenover dat op de factuur van de architect en de aannemer wel 21% BTW wordt vermeld, die toch weer in de schatkist vloeit.

Voor Arrest 1, klik hier.

Voor Arrest 2, klik hier.

Voor Arrest 3, klik hier.

Voor Arrest 4, klik hier.

Mr. Ernst Loendersloot is kandidaat notaris te Maastricht

 

Verder lezen?
Elke maand 15 premium artikelen gratis
Ik heb al een account / ik ben abonnee
Verder lezen?
U heeft deze maand 15 Premium artikelen gratis gelezen.
Tijd voor een abonnement!
20.9 °C
O3
Beurs AEX
AEX 518.02
+ / - -0.5%
poll image

Stelling DFT Geld

Ouderen kunnen er niets aan doen dat ze niet aan het werk komen


Verstuur
Meer Premium