Nieuw! Elke maand
15 Premium artikelen gratis.
Registreer nu of log in en lees voortaan elke maand 15 Premium artikelen gratis.
Door
Hypotheekadviseur
Harrie-Jan van Nunen is directeur van De Financiële Makelaar en Het Bemiddelingsloket. In 2006 is hij uitgeroepen tot beste hypotheekadviseur van Nederland.
Dit is het laatste Premium artikel dat u gratis kunt lezen. Tijd voor een abonnement!
premium

Verbouwingshypotheek niet aftrekbaar

31 MEI 2013

De overheid wil de economie stimuleren door de verlaging van het btw-tarief voor verbouwingen. Wie gaat verbouwen heeft meestal een lening nodig. De meest voor de hand liggende oplossing is om de huidige bank te vragen om een aanvullende hypotheek.

Maar in de huidige markt blijkt dit echter in veel gevallen niet mogelijk omdat:

  • de hypotheek hoger is, dan dat op dit moment haalbaar zou zijn op het inkomen
  • de hypotheek, door de gedaalde woningprijzen, meer bedraagt dan de waarde van de woning
  • de huidige hypotheek is afgesloten bij een bank, die nu geen hypotheken meer verstrekt
  • de huidige bank aanvullende extra eisen stelt, waaraan niet voldaan kan worden.

 

Op dat moment zult u moeten uitwijken naar een andere oplossing. Een aanvullende hypotheek bij een tweede bank is ook niet meer mogelijk en het volledig oversluiten van de hypotheek leidt – mits dit al zou kunnen- tot extra kosten en/of het overboord gooien van een lange, lage rente en/of leidt tot extra aflossingsverplichtingen.

 

De enige mogelijkheid die dan overblijft is een (WOZ-)krediet.

 

Consumptieve oplossing
Een verbouwingslening via de consumptieve weg behoort veelal wel tot de mogelijkheden. Dat komt doordat de maximale lening op het inkomen anders wordt bepaald en omdat er (meestal) geen restrictie geldt voor de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand. Ook maakt het deze aanbieders niet uit waar de eerste hypotheek is afgesloten.

 

Deze aanbieders kennen twee aflossingsvormen; een doorlopend krediet of een persoonlijke lening.

Een doorlopend krediet is veruit de goedkoopste oplossing. De maandlasten van een doorlopend krediet (rente + aflossing) bedragen een vast percentage (1, 1,5  of 2 procent) per maand van de lening. Bij een verbouwingslening van bijvoorbeeld 15.000 euro, bedragen de maandlasten 150 euro (1 procent), 225 euro (1,5 procent) dan wel 300 euro (2 procent).

 

Bij iedere betaling wordt van dit bedrag eerst de rente afgehaald en wat overblijft wordt gebruikt als aflossing op de lening. Naarmate de looptijd verstrijkt wordt het rentedeel steeds kleiner en het aflossingsdeel per maand steeds groter. Op deze wijze ontstaat een aflossingsschema dat lijkt op een annuïteitenlening.

De looptijd van de lening, uitgaande van een actuele rente van 5 procent op jaarbasis, bedraagt bij 2 procent rente en aflossing iets minder dan 5 jaar en bij 1 procent rente en aflossing iets meer dan 10 jaar. Al met al ruim binnen de 30 jaar.

 

In plaats van een doorlopend krediet kunt u ook kiezen voor een persoonlijke lening. Bij een persoonlijke lening staat de looptijd vast (meestal 5 of 10 jaar). Ook de rente staat gedurende de looptijd vast. Dat leidt er toe dat de rente voor een persoonlijke lening tot wel 2 procent hoger is dan bij een doorlopend krediet.

Een doorlopend (WOZ)-krediet lijkt daarom de meest voor de hand liggende oplossing voor een aanvullende verbouwingslening.

 

Rente doorlopend krediet niet aftrekbaar

Maar dan ontstaat het probleem. Wil de rente die u betaalt aftrekbaar zijn, dan moet de lening zoals u ongetwijfeld weet (tenminste) annuïtair worden afgelost. Hoewel een doorlopend krediet een aflossingsschema kent met een annuïtair karakter en een looptijd die ruim binnen de 30 jaar ligt, is de rente voor deze verbouwingslening toch niet aftrekbaar.

 

In de toelichting over de nieuwe aftrekregels is niet alleen opgenomen dat binnen 30 jaar moet worden afgelost, maar ook dat het aflossingsschema bij het afsluiten van de lening bekend moet zijn. En in deze laatste toevoeging zit het probleem. Bij een doorlopend krediet betaalt u iedere maand een vast bedrag aan rente en aflossing samen. Als de rente bijvoorbeeld stijgt, wordt er die maand iets minder afgelost waardoor de looptijd wordt verlengd. Voor uw beeldvorming; bij een 1 procent-krediet wordt de termijn van 30 jaar pas overschreden bij een rente boven de 11,6 procent per jaar en bij een 2 procent-krediet pas bij een rente boven 23,9 procent!

 

Weeffout met grote financiële gevolgen!

Is hier sprake van een bewuste keuze of van een weeffout in de wetgeving? Uit geen enkele toelichting heb ik kunnen ontdekken dat hier sprake is van een bewuste keuze. Dan blijft er mijn optiek niets anders over dan dat hier sprake is van een weeffout. Maar wel één met dure gevolgen voor u.

 

Want wanneer uw bank u geen aanvullende hypotheek verstrekt, bent u dus verplicht om te kiezen voor de duurste variant, omdat u anders geen recht heeft op renteaftrek. Dat betekent overigens niet alleen voor u een hogere lasten, maar ook voor onze overheid, omdat ze u meer belasting moeten terugbetalen. Dat is toch te zot voor woorden?

 

Wie durft?

Maar tot op heden blijkt dit vooral een probleem te zijn van u en van mij. Vanuit de hoek van de banken wordt er geen ruchtbaarheid aan gegeven en brancheorganisaties reageren evenmin. Ook consumptief kredietaanbieders komen niet met productoplossingen en de landelijke pers, zo ook uw krant, lijkt met een grote boog om deze problematiek heen te lopen. En waarom? Bang voor imagoschade? U mag het zeggen, maar wat mij betreft roeren we met zijn alle de trom totdat hier een adequate oplossing voor komt.

Verder lezen?
Elke maand 15 premium artikelen gratis
Ik heb al een account / ik ben abonnee
Verder lezen?
U heeft deze maand 15 Premium artikelen gratis gelezen.
Tijd voor een abonnement!
16.4 °C
ONO3
Beurs AEX
AEX 520.62
+ / - +0.22%

Meest gelezen op DFT

poll image

Stelling DFT Geld

Ouderen kunnen er niets aan doen dat ze niet aan het werk komen


Verstuur
Meer Premium