Pssst! De Telegraaf krijgt een nieuwe website. Nieuwsgierig? Bekijk ‘m hier!
Dit is het laatste Premium artikel dat u gratis kunt lezen. Tijd voor een abonnement!
premium

Huurders en verhuurders moeten aan allerlei regels voldoen.
Huurders en verhuurders moeten aan allerlei regels voldoen.
Foto: Jan van Eijndhoven

Themaweek Student & Geld – aflevering 1: Huisvesting

Doolhof van huurregels

14 AUG 2017 Pieter van Erven Dorens

Amsterdam - De wereld van studentenhuisvesting is flink veranderd sinds de Wet Doorstroming Huurmarkt vorig jaar in werking trad. Nu kan een huisbaas zijn huurder na vijf jaar zonder pardon op straat zetten.

Eerder konden afgehaakte of afgestudeerde studenten soms nog vele jaren hun studentenkamer bezet houden. Door de nieuwe wet moet meer woonruimte voor jonge huurders op de markt komen.

Tijdelijk huurcontract

Op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt kan voor kamers een tijdelijke huur voor maximaal vijf jaar worden afgesproken. Korter kan dus ook. Bij zelfstandige woonruimte (een woning met ten minste een keuken en wc) mag een tijdelijk contract hooguit twee jaar duren. Bij het aflopen van het contract hoeft de verhuurder geen vervangende woonruimte aan te bieden.

De belangen van de tijdelijke huurder zijn niet helemaal vergeten. De huurder mag bij een tijdelijk contract tussentijds opzeggen bij elke betalingstermijn. De verhuurder mag daarentegen niet tussentijds opzeggen. Bovendien moet de verhuurder niet vergeten uiterlijk een maand tevoren te melden dat de huurovereenkomst afloopt. Zo nee, dan verandert de overeenkomst automatisch in een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met het hele pakket aan huurbescherming.

Contract onbepaalde tijd

Voorheen liep een huurbaas kans om tot in de eeuwigheid aan een ex-student vast te zitten, bij gebrek aan mogelijkheden om het contract te beëindigden. Dat geldt nog steeds voor standaardhuurcontracten die vóór 1 juli 2016 zijn afgesloten. Die huurders genieten volledige huurbescherming. Beëindiging van het contract is alleen mogelijk in uitzonderlijke gevallen, zoals wanbetaling of wanneer de verhuurder de woning zelf wil betrekken – ’dringend eigen gebruik’.

Dringend eigen gebruik

Voortaan kan een woning door de verhuurder na vijf jaar worden opgezegd ten behoeve van een nieuwe jongere. Daarbij gaat het om personen tussen 18 en maximaal 27 jaar oud. In de huurovereenkomst moet dan wel staan dat de woning bestemd is voor huisvesting van jongeren en dat deze woning na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan jongeren zal worden verhuurd.

Campuscontract

Een huurvorm die al langer bestaat is het campuscontract. Dat is specifiek bedoeld voor woningen en kamers voor studenten. De verhuurder van dergelijke woningen, vaak een woningcorporatie, controleert periodiek of de student nog studeert. Zo nee, dan moet hij eruit. Meestal krijgt hij daarvoor drie maanden tot een jaar de tijd. Verder geniet de huurder de gewone huurbescherming.

Onderhuur

Bij onderhuur is sprake van het huren van een huurder. Voor onderhuur is toestemming nodig van de hoofdverhuurder, meestal dus de eigenaar van het pand. In geval van illegale onderhuur maakt het verschil of het om een zelfstandige of onzelfstandige woning gaat. Bij beëindiging van de hoofdhuuroveereenkomst mag de illegale onderhuurder van een zelfstandige woning blijven zitten. Wel kan de hoofdverhuurder binnen zes maanden naar de rechter stappen en beëindiging van de huur vragen. Gaat het om een onzelfstandige woning, dan heeft de onderhuurder geen recht om in de woning te blijven.

Tussenhuur

Met tussenhuur wordt bedoeld het huren van woonruimte van iemand die tijdelijk elders moet zijn. Bijvoorbeeld een medestudent die een jaar in het buitenland studeert. In het contract wordt dan opgenomen dat de huurder na de overeengekomen periode het pand moet verlaten. Dat kan de verhuurder desnoods bij de rechter afdwingen.

Studentenhotels

Wie genoeg geld heeft of echt niet anders kan, zoals buitenlandse studenten, kan zijn toevlucht nemen tot een duur ’studentenhotel’. Deze woonvorm geldt niet als huur en de bewoners genieten dan ook geen huurbescherming.

Hospitakamer

Wie een zolderkamertje huurt bij particulieren thuis, kan in het begin beter geen herrie maken of vreemde mensen in huis halen. Er geldt een proefperiode van negen maanden. Binnen die termijn kan de hospita de nieuwe huisgenoot zonder opgave van reden op straat zetten. Wel geldt een opzegtermijn van drie maanden. Na negen maanden geldt de gewone huurbescherming.

Borgsom

De verhuurder kan vragen om een borgsom bij het aangaan van het huurcontract. De borgsom is in gerechtelijke uitspraken gelimiteerd tot maximaal drie maanden kale huur. De huurder doet er verstandig aan goed te laten vastleggen in welke staat de woonruimte in ontvangst is genomen. Als bij aanvang van de huur geen beschrijving is gemaakt van de aangetroffen schade aan het gehuurde, dan wordt verondersteld dat de woonruimte in onbeschadigde staat is opgeleverd.

Deze week maken tienduizenden nieuwe studenten kennis met hun nieuwe stad, en beginnen ze een nieuwe fase van hun leven. De Financiële Telegraaf geeft tips.

Dinsdag: Studiefinanciering en het leenstelsel

Woensdag: Ouders en kinderen, wie betaalt wat?

Donderdag: Wat is de beste manier om bij te verdienen?

Vrijdag: DFT’s beste bespaartips voor studenten

Foto: Jan van Eijndhoven

Huurcommissie

Het wapen van studenten tegen een woekerhuur is de gang naar de Huurcommissie, om teveel betaalde huur terug te vragen of om de huur te verlagen. De maximaal toegestane huursom is makkelijk te berekenen met behulp van de online huurprijscheck van de Huurcommissie of bijvoorbeeld de Landelijke Studentenvakbond (LSVb).

Volgens recent onderzoek betalen studenten in Amsterdam, Leiden en Utrecht bijvoorbeeld gemiddeld elke maand ruim €100 te veel.

Dat woekerpraktijken heel normaal zijn, is te zien aan het aanbod op kamerverhuursites. „Even kijken op bijvoorbeeld Kamernet.nl laat tientallen kamers van amper 10m2 zien waarvoor al gauw €500 per maand wordt gevraagd. Dat mag dus niet, maar gebeurt op grote schaal”, zegt Tariq Sewbaransingh, voorzitter van de LSVb.

Het kan zelfs nog erger. Op de sites zie je Amsterdamse huiseigenaren voor woonruimtes van 12 tot 16m2 maandhuren vragen van €700 tot €900.

Bij nieuwe huurcontracten heeft de kamer- of woninghuurder zes maanden om naar de huurcommissie te stappen en dan eventueel het teveel betaalde met terugwerkende kracht terug te krijgen.

Wie een zelfstandige woning voor bepaalde tijd huurt, volgens de nieuwe Wet Doorstroming Huurmarkt, kan zelfs tot zes maanden na het einde van zijn huurcontract naar de huurcommissie stappen en alles terugkrijgen. In andere gevallen kan je na zes maanden een huurverlaging vragen, maar dat geldt niet met terugwerkende kracht.

Opmerkelijk is dat relatief weinig studenten naar de Huurcommissie stappen. Zeker als je bedenkt dat alleen al in Leiden 85% van de studenten teveel betaalt, volgens een onderzoek van de LSVb. „Het zou te maken kunnen hebben met het niet willen verstoren van de relatie met de verhuurder”, oppert huurrechtadvocaat Burak Boluk van het Amsterdamse kantoor Van der Kooij Besters Advocaten. „Zeker bij studenten is de verhuurder vaak een bekende. Bovendien is lang niet elke student bekend met de gang naar de Huurcommissie.”

Mocht de huurbaas weigeren de teveel betaalde huur terug te betalen, dan moet de student zijn gelijk halen bij de kantonrechter. Boluk: „Als je een advocaat op uurtarief inschakelt, kan dat veel geld kosten. Maar er zijn ook bureaus die de huurder kosteloos informeren.”

Advocaat Boluk benadrukt dat de huurwetgeving gecompliceerd is, dus dat je er als huurder niet onmiddellijk vanuit moet gaan dat je huisbaas ’het wel zal weten’. Boluk: „Net zoals niet elke huurder weet wat de regeling is, weet niet elke verhuurder dat.”

Verder lezen?
Elke maand 15 premium artikelen gratis
Ik heb al een account / ik ben abonnee
Verder lezen?
U heeft deze maand 15 Premium artikelen gratis gelezen.
Tijd voor een abonnement!
9.7 °C
ZZO1
Beurs AEX
AEX 528.03
+ / - -0.08%
Populair
Actueel
Tips van redactie
poll image

Stelling DFT Geld

De premie (1% van de hypotheeksom) voor de Nationale Hypotheek Garantie die verzekert tegen restschuld, moet omlaag.


Verstuur