Huizen of aandelen?

Huizen en aandelen zijn als vermogenscategorie nauwelijks vergelijkbaar. In een huis woon je, aandelen heb je. Toch werd in de aanloop naar de crisis van 2008 het huis steeds meer als een beleggingscategorie gezien, zeker in de Verenigde Staten. Mensen kochten huizen en appartementen als speculatieobject. Iets om een tijdje in te wonen en dan weer met winst te verkopen. Aldus kon je aan vermogensvorming doen en jezelf gaandeweg opwaarderen naar een steeds hogere prijsklasse. Na 2000 was met huizen heel wat meer te verdienen dan met aandelen.

De eigen woning is, ook al wonen we erin, hoe dan ook tegelijkertijd altijd een beleggingsobject. Een gezin kan er immers voor kiezen om in een huurhuis te wonen en zijn geld in aandelen te beleggen. Is dat niet een betere manier om vermogen op te bouwen en te beheren? De afgelopen tien jaar dus niet, maar over alle langere perioden gerekend nemen aandelen veel meer in waarde toe dan woonhuizen. Sinds 1975 zijn huizen vijf keer zo duur geworden, terwijl een portefeuille van Nederlandse aandelen, inclusief herbelegde dividenden, nu 44 keer zoveel waard is.

Huizen hebben natuurlijk de huurwaarde als dividend, en dat zou ook meegerekend moeten worden. Daartegenover staat dat huizen onderhouden moeten worden om hun waarde te behouden. Dat is het gemakkelijke van aandelen. AkzoNobel maakt verf, maar het aandeel AkzoNobel heeft nooit een likje verf, laat staan een grote onderhoudsbeurt nodig om toch in conditie te blijven.

Er zijn andere belangrijke verschillen tussen de huizenmarkt en de aandelenmarkt. Ieder huis is uniek, althans dat meent iedere huiseigenaar, en als hij het niet denkt, zegt zijn makelaar het wel. Aandelen AkzoNobel daarentegen zijn allemaal hetzelfde. Dat laatste heeft grote voordelen. Er is bij aandelen nooit gedoe over de prijs, want die staat op het scherm en in de krant. Huizenbezitters daarentegen denken altijd dat hun huis zo bijzonder is, dat het meer moet opbrengen dan vergelijkbare huizen (‘uniek object, unieke locatie’). Het gevolg is dat huizenbezitters in een dalende markt veel te lang aan veel te hoge prijzen blijven vasthouden.

Hun huis is immers zo bijzonder en ze hebben er zo veel aan verbouwd. Een aandeelhouder heeft van deze sentimenten geen last. De prijs is de prijs en die past zich heel snel aan als de marktomstandigheden veranderen. Aandelenmarkten bereiken dan ook veel eerder een nieuw evenwicht dan huizenmarkten dat doen.

Voor aandelen waren de laatste paar ’bear markets’ uitzonderlijk lang, want ze duurden een paar jaren. Maar als huizenprijzen eenmaal gaan dalen, blijken die dalingen gemiddeld zes jaar aan te houden. In Nederland duurden ze tussen 1978 en 1985 zelfs zeven jaar.

Allemaal een gevolg van de traagheid waarmee verkopers hun vraagprijzen aanpassen. Wat ook tegen de huizenmarkt werkt, is de financiering met heel veel geleend geld. Misschien is een huurhuis met een aandelenportefeuille toch helemaal niet zo gek.

Jaap van Duijn is onafhankelijk beleggingsdeskundige.

 Mail

 Print

 DFT Nieuwsbrief