Huurverlaging blijft uit

"Vastgoedbedrijven verhogen juist de huurlasten, om hun eigen crisis te bestrijden", aldus Ingrid Ploegsma van vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle. Vooral op nieuwe locaties zetten winkelpandeigenaren hoog in. "De investeringen moeten immers worden terugverdiend." Dit leidt steeds vaker tot botsingen tussen winkeliers en vastgoedeigenaren.

Jelger Zee (Detailhandel Nederland) krijgt steeds meer klachten over extreme huurlasten. Vooral de explosief gestegen servicekosten, voor onder andere beveiliging, energiegebruik en schoonmaak, zijn een doorn in het oog. Die servicekosten zijn voor de meeste winkeliers in de afgelopen jaren met zo'n 30% omhoog gegaan naar ruim €10.000 per jaar. "Een regelrechte melkkoe", aldus Zee. "Die kosten zijn zo ondoorzichtig dat winkeliers er geen enkele grip op hebben." Zee zegt dat eigenaren van winkelcentra geen enkele prikkel hebben om de kosten in de hand te houden, omdat zij per jaar zelf gemiddeld 5% van de €120 miljoen opstrijken als 'administratiekosten'. "Tel uit je winst!"

Menno Postma (Vastgoed Intervisie) onderhandelt namens huurders met winkeleigenaren over huurverlaging. Hij is het helemaal eens met Zee dat er op grote schaal 'gesjoemeld' wordt met de servicekosten. "Neem nou een winkelcentrum in het westen van het land. Daar heeft de verhuurder een schoonmaakbedrijf in de arm genomen dat niet alleen het winkelgedeelte schoonmaakt, maar ook de kantoren en algemene ruimten van de woningen erboven."

De schoonmaakkosten van het hele pand zouden worden afgewenteld op de winkeliers. Maar het blijkt een hels karwei om dat hard te maken. Samen met Zee pleit Postma voor meer transparantie. Ze zien heil in servicekostencommissies waarin ook winkeliers zitting nemen. "Dan hebben ze in elk geval inspraak in de wijze waarop er met het geld wordt omgegaan." Een woordvoerder van vastgoedbedrijf Wereldhave, met 3 en binnenkort in totaal 7 middelgrote winkelcentra in zijn portefeuille, kan zich voorstellen dat er weleens boze opzet in het spel is. Bij de concurrentie, wel te verstaan: "Wij krijgen nooit klachten."

Volgens hem is het belangrijk dat de verhuurder blijft investeren in onderhoud "Het is natuurlijk nooit de bedoeling dat winkeliers voor structureel achterstallig onderhoud opdraaien. Maar het gebeurt helaas wel." Over huurverlagingen zegt Arnaud du Pont (VastNed Retail): "In onze Nederlandse portefeuille heeft niemand nog om huurverlaging gevraagd. Maar we zijn er niet ongevoelig voor. Wij doen natuurlijk wel eerst grondig onderzoek." Dan worden volgens Du Pont clausules in het contract opgenomen waarbij de huur tijdelijk aan de lagere omzet wordt gerelateerd. "Toen het goed ging, hoorde je ze niet."

De vastgoedsector wil niet voor lange termijn tekenen voor een lagere huur en neemt leegstand dan maar op de koop toe. Uit angst geld mis te lopen als de economie weer aantrekt en afwaarderingen te moeten doen. De boekwaarde van commercieel vastgoed wordt namelijk gebaseerd op de verwachte nettohuuropbrengsten. Door waardedalingen kunnen vastgoedbedrijven in de solvabiliteitsproblemen komen.

Postma onderhandelt jaarlijks voor honderden winkeliers over de huur. "Verhuurders, groot en klein, doen meestal erg moeilijk", aldus Postma. "Wij veroorzaken bij een structurele huurverlaging namelijk automatisch een afwaardering van het vastgoed. En daar zijn zij natuurlijk weer niet zo blij mee." Het feit dat er nu meer huurders aankloppen voor hulp, vindt Postma niet meer dan logisch. "De afgelopen 5 jaar waren florissant. De huren werden fors opgekrikt, maar het kon niemand deren. Nu het moeilijk gaat, is het een ander verhaal."

Locatus, onafhankelijke bron op het gebied van winkelinformatie, heeft berekend dat de leegstand in Nederland hard oploopt als gevolg van de crisis. Vooral in gebieden waar mensen weinig te besteden hebben, gaat het niet goed. Cuno Steenhoven (DTZ Zadelhoff) zegt dat op toplocaties winkeliers nog steeds in de rij staan om te huren. "Maar in veel aanloopstraten naar winkelcentra toe is het een stuk treuriger. De leegstand is er zo groot dat de straten het predikaat 'winkelstand' niet eens meer verdienen."

Tweet

 Mail

 Print

 DFT Nieuwsbrief