Nieuws/Financieel

Onderzoek: duurzame kantoren brengen meer op

Door Pieter van Erven Dorens

The Edge in Amsterdam van ontwikkelaar OVG. In 2016 ’s werelds duurzaamste kantoor.

The Edge in Amsterdam van ontwikkelaar OVG. In 2016 ’s werelds duurzaamste kantoor.

Ronald Tilleman

Amsterdam - door Klimaatactivisten krijgen steun uit onverwachte hoek. ING adviseert kantooreigenaren om snel hun panden te vergroenen. Niet eens zozeer om de planeet te redden, maar omdat duurzame kantoren meer geld opbrengen.

The Edge in Amsterdam van ontwikkelaar OVG. In 2016 ’s werelds duurzaamste kantoor.

The Edge in Amsterdam van ontwikkelaar OVG. In 2016 ’s werelds duurzaamste kantoor.

Ronald Tilleman

Uit een wetenschappelijk onderzoek dat vandaag wordt gepubliceerd, blijkt dat de marktwaarde van groene kantoren in Nederland vorig jaar 8,6% harder is gegroeid dan die van niet-verduurzaamde kantoren. De vastgoedeigenaren zagen ook de huur van deze panden relatief harder groeien, met 9,9%.

Het onderzoek is in opdracht van ING uitgevoerd door de Universiteit Maastricht, onder leiding van prof. Nils Kok. Hij werd bijgestaan door taxateurs van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield, dat eind vorig jaar het welbekende DTZ Zadelhoff overnam.

De wetenschappers legden gegevens over 4 miljoen vierkante meter kantoorruimte naast elkaar, ofwel 7,5% van de totale Nederlandse kantorenvoorraad. „Toch wel verrassend”, zegt Peter Göbel, hoofd van ING Real Estate Finance Nederland, over de groeiende waardeverschillen tussen groene en ’bruine' kantoren. „De markt heeft zich lang afgevraagd hoe het zat. Men dacht: ik ga pas investeren als het een hogere waarde oplevert.”

Opvallend is dat de kloof vanaf 2015 sterk groeit. In de periode 2012-2014 zie je ook een positief effect, maar dat is volgens de onderzoekers „niet significant”.

De resultaten bieden een welkome steun in de rug voor de campagne die ING afgelopen december begon om zijn vastgoedklanten te bewegen hun panden, in totaal 28.000, naar een groen label te tillen. Van overheidswege ligt er een deadline in 2023. Dan moeten alle kantoren minimaal energielabel C hebben. Kantoren met een slechter label (D t/m G) moeten dan de deuren sluiten. ING heeft zijn klanten gewaarschuwd ze van de bank vanaf 2018 geen financiering meer krijgen voor bruine panden.

Göbel geeft aan dat zijn bank niet alleen de welbekende ecologische motieven heeft. „De economische reden is heel simpel. Als wij onze klanten naar een groener vastgoedbezit brengen, dan wordt de kwaliteit van onze portefeuille ook beter. Groene panden staan minder lang leeg, brengen een hogere huur op en vertegenwoordigen een hogere waarde.”

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft berekend dat de ombouw van een G-label naar een C-label per vierkante meter kantoorruimte gemiddeld €57 kost. Uit het nieuwe onderzoek van prof. Kok komt naar voren dat de theoretische terugverdientijd van deze investering slechts vier jaar is.

ING moet er nog hard aan trekken om zijn vastgoedportefeuille per 2023 naar een groen label te tillen. Eind vorig jaar was pas 15% van de portefeuille groen. Dat getal staat nu op 18,5%, meldt Göbel. Klanten krijgen tal van voordeeltjes om de stap te nemen, zoals volledige financiering van de verduurzaming, rentekorting en gratis certificering. „Dat is de wortel”, zegt Göbel. „De stok is dat wij onze klanten verzoeken om voor eind dit jaar een plan te overleggen hoe zij hun panden groen gaan maken.”

Een probleem is dat vastgoedeigenaren niet graag zien dat hun huurders het voordeel incasseren van die dure vergroening, zoals een lagere energierekening. ING adviseert vastgoedeigenaren daarom voortaan all-inclusive-huurcontracten af te sluiten, waarbij de energiekosten zijn inbegrepen.

De vraag is of huurders bereid zijn om hun contract open te breken, zeker als zij daardoor duurder uit zijn. Göbel ziet dat als tijdelijk probleem. „Huurcontracten hebben ook een eindigheid. Gemiddeld is de looptijd van huurcontracten nog 2,5 jaar.” Volgens Göbel hebben huurders ook voordeel van de vergroening. „De energiekosten worden lager en dat komt terug in de huur. Bovendien past het in de doelstelling van veel bedrijven. De overheid huurt zelfs uitsluitend nog groene kantoren.”