Nieuws

Hippe Hollandse huizenmarkt geen alternatief aandelen

Door door Ken Fisher

Overweegt u te investeren in vastgoed? De huizenprijzen in Nederland rijzen de pan uit. In Den Haag en Utrecht liggen prijzen op het niveau van vóór de crisis. In Amsterdam en Rotterdam zelfs nog hoger. Analisten verwachten voor 2017 en 2018 een groei van 7%. Dat klinkt fantastisch! Maar bezint eer ge begint. Bij investeren in vastgoed vallen potentiële opbrengsten vaak in het niet bij verborgen kosten.

Het verhaal van vastgoed is bekend. Het huizenaanbod is krap. De rente is laag. Kopers met eigen vermogen betalen meer dan de vraagprijs, hypotheekafhankelijke kopers zijn bang dat ze het achter het net vissen - waardoor de vraag nog meer toeneemt - en plaatsen snel een bod. Huizenbezitters rekenen zich rijk.

Schakel het uit. Als u er te dicht bovenop zit, liggen blinde vlekken en inschattingsfouten op de loer. Wie alleen naar de Nederlandse huizenmarkt kijkt, ziet niet dat in heel West-Europa de huizenmarkt uitzonderlijk hoog gecorreleerd is. De Nederlandse huizenprijzen zijn volatieler dan in de rest van Europa, maar bewegen in dezelfde richting, vrijwel altijd.

Vanuit een wereldwijd perspectief snijdt dit hout. Geld kan zonder belemmeringen Europese grenzen oversteken. Alle banken die hypotheken verstrekken, werken in de eurozone met dezelfde rendementscurve - ze lenen tegen een kortetermijnrente, verstrekken langetermijnleningen en profiteren van het verschil, wat bekend staat als de nettorentemarge. De Nederlandse hypotheekmarkt functioneert daarmee in beginsel parallel aan die in Duitsland, Frankrijk, België, Spanje en Italië. Hun huizenmarkten kunnen gebruikt worden als timing indicator, niet als geïsoleerde succesverhalen. Als andere Europese hypotheekmarkten op slot zitten, gebeurt dat ook voor Nederland. Als de huizenprijzen daar inzakken, gebeurt dat ook in Nederland. Markten zijn cyclisch, altijd.

In plaats van gefixeerd te zijn op huizenprijzen, is het verstandig om uw langetermijndoelstellingen te overwegen. Vastgoed wordt vaak als een goede manier gezien voor kapitaalgroei en cashflow tijdens pensioen. Zet uw geld vast in een huis met continue waardestijging, vindt een huurder en leef van de huuropbrengsten. Er zijn echter betere manieren. Volgens de ECB stegen tussen maart 1995 en medio 2017 de huizenprijzen in Nederland met 170%. Aandelen in Nederland stegen met 592,5% en wereldwijd met 456% in de tussentijd. Zelfs met obligaties erbij om de koersschommelingen van aandelen te compenseren, zijn de opbrengsten hoger dan bij huizen. Bovendien zijn ook huizen niet ongevoelig voor prijsschommelingen: tussen augustus 2008 en juni 2013 daalden de huizenprijzen in Nederland met 21,5%. Aandelen in Nederland stegen daarentegen met 17% en wereldwijd zelfs met 34,5%.

Tel daar de verborgen kosten van vastgoed bij op en het ziet er nog minder rooskleurig uit. Hypotheekrente, overdrachtsbelasting, vermogensbelasting bij tweede huizen, transactiekosten, onderhoudskosten - het komt er allemaal bij. Als u een beheerder aanstelt zodat u zelf niet direct met de verzoeken van huurders bezig hoeft te zijn, is dat ook weer een kostenpost. Om deze kosten terug te verdienen en een redelijk rendement te maken, moet u het huis jaren in eigendom hebben en hopen dat huizenprijzen met dezelfde scherpe trend blijven stijgen. En hopen dat u tussentijds niet halsoverkop hoeft te verkopen! Vastgoed is in tegenstelling tot aandelen niet liquide. U kunt er niet uit wanneer u dat wilt. Verkopen is lastiger dan bij aandelen.

Bij vastgoed draait alles om locatie, locatie, locatie. Met kopen in Noord-Brabant of Groningen verdient u lang niet zoveel als in Amsterdam. Om blootstelling te krijgen naar de Nederlandse vastgoedmarkt in het algemeen is diversificatie nodig - u heeft dan waarschijnlijk een pand nodig in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Kent u alle buurten in deze steden? En de beste plekken om te kopen? Wie gaat dat allemaal voor u beheren? Meer kopzorgen!

Wat betreft inkomsten: huurwoningen in Nederland brengen jaarlijks zo'n 5% op - iets meer of minder, afhankelijk van de stad en soort woning. Daar kunnen staatsobligaties niet tegen op toch? Misschien niet. Deze rendementen zijn gebaseerd op de waarde van het vastgoed. Die krijgt u alleen als u het vastgoed volledig in eigendom heeft. Anders blijft alleen het nettorendement over, de huuropbrengsten minus rente en aflossing van de hypotheek. Maar zelfs dan bent u er nog niet. Hiervan moet ook nog de vastgoedbeheerkosten worden afgetrokken. Huuropbrengsten worden niet belast, maar de hypotheekrente op huurhuizen is daarentegen niet aftrekbaar. Veel mensen die in vastgoed investeren en verhuren, spelen maar net quitte. Laat staan dat u er genoeg aan verdient om in de kosten van levensonderhoud te voorzien.

Ik ben niet tegen vastgoed. Koop echter een huis om een dak boven uw hoofd te hebben. Voor pure beleggingen zijn aandelen beter. Altijd zo geweest op de lange termijn en dat zal niet veranderen!!

Ken Fisher is oprichter van Fisher Investments.

Door door Ken Fisher