Huizentaks kan lager

FOTO: ANP

De crisis op de woningmarkt biedt aanleiding én voldoende aanknopingspunten om bezwaar te maken. Uit de eerste lichting van ozb-aanslagen, die deze weken op de deurmat vallen, blijkt ons crisisgevoel niet te worden vertaald in lagere woz-waarden. Des te meer reden bezwaar te maken, stelt Monique Ligtenberg van vakblad Fiscaal up to Date. Een reeks gunstige rechterlijke uitspraken biedt volop inspiratie. "Het is vaak de moeite waard. Dat scheelt in ozb, maar u voorkomt ook dat een te hoge woz-waarde negatief doorwerkt in andere belastingen."

De onvrede over de ozb heeft veel te maken met hoe gemeenten de belasting berekenen. Naar eigen inzicht bepalen ze het heffingspercentage. Bij stijgende huizenprijzen hebben veel gemeenten de neiging om de percentages gelijk te houden, met als gevolg dat huizenbezitters in euro's gerekend meer belasting betalen. Bij dalende huizenprijzen zoals nu, worden simpelweg de percentages opgehoogd zodat er netto evenveel aan belasting kan worden opgehaald. Of worden de woz-waarden niet of onvoldoende verlaagd.

Bezwaar

Uit onderzoek van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (Coelo) blijkt dat de ozb-aanslag in Nederland gemiddeld 221 euro bedraagt, voor een gemiddelde woning. Heb je echter een duurdere woning en woon je in een gemeente met een hoog heffingspercentage - het Coelo trof als hoogste percentage 0,18510 procent aan - gaat het al snel om meer. Onder dat hoge percentage moet een huizenbezitter voor elke 10.000 euro woningwaarde 18,51 euro aftikken. Gemiddeld gaat het overigens om een tientje op elke 10.000 euro aan woningwaarde.

Aan het heffingspercentage zelf kunt u weinig veranderen. Aan de woz-waardering des te meer: door bezwaar te maken tegen de vastgestelde woz-waarde kan de aanslag per saldo toch omlaag. We hebben het dan niet over duizenden euro's voordeel, maar enkele tientjes tot enkele honderden euro's per jaar valt er mogelijk wel te besparen. "Dat hangt natuurlijk erg af hoe ver de woz-waarde is doorgeschoten en wat precies het gemeentelijke tarief is'', meent Ligtenberg.

Een besparing, hoe klein ook, werkt ook nog in de volgende jaren door. Bovendien is de woz-waarde ook het uitgangspunt voor andere belastingen. Het is de basis voor het eigenwoningforfait: de bijtelling op het belastbare inkomen van huizenbezitters. "Die bijtelling gaat dit jaar ook nog eens met 10 procent omhoog", waarschuwt Ligtenberg. Ook de waterschapslasten en eventueel de erfbelasting gaan uit van de woz-waarde. "Het belang van een lagere woz-waarde is dus veel groter dan op het eerste gezicht lijkt."

Hoe bepaalt de gemeente de woz-waarde? Per wijk wordt een aantal woningen gekozen, bezocht en getaxeerd. Zij dienen als referentiewoningen voor de rest van de wijk. Voor het belastingjaar 2012 geldt 1 januari 2011 als peildatum. De gemeente gaat uit van de waarde van de woning alsof die woning rond de peildatum zou zijn verkocht. Er wordt rekening gehouden met kenmerken zoals het woningtype, de ligging, de oppervlakte, het bouwjaar en de buurt.

Succesvol bezwaarschrift

Geen woning en woonomgeving is echter gelijk en daarin zitten de kansen om een succesvol bezwaarschrift in te dienen, tot zes weken na dagtekening van de beschikking. Vraag eerst het taxatieverslag van de referentiewoningen bij de gemeente op, die zit doorgaans niet bij de beschikking. Vaak kunt u die verslagen online inzien.

Het argument dat vaak het beste werkt én tot de hoogste neerwaartse bijstellingen leidt, is het onderhoud van de woning. Achterstallig onderhoud zoals scheuren in de gevel, rottende kozijnen of een deplorabele staat van de garage zorgen voor forse waardeverminderingen, stelt Ligtenberg. "Juist in deze crisis zal het onderhoud van menig woning wat achterlopen."

"Asbest is vanwege de kosten van verwijdering ook een ijzersterk argument. Het leverde een procederende huizenbezitter ruim 47.000 euro aan vermindering op. Ook als het huis op verontreinigde grond staat, is dat een waardedrukkende factor."

Afwaarderingen

Zaken als wateroverlast, een onpraktische indeling van het huis, hoge servicekosten en zelfs het specifieke imago (hoge bijkomende lasten) van een serviceflat hebben geleid tot afwaarderingen. Dat laatste leverde een correctie op van maar liefst 25 procent. Zelfs iets simpels als een verouderde cv-ketel blijkt een waardedrukkende factor, al is het met 1750 euro niet veel. Maar onder de noemer van 'alle kleine beetjes helpen', is er vaak best een leuke verlaging van de woz-waarde te behalen.

Behalve het huis zelf speelt ook de omgeving een rol. Nabije bedrijven, windmolens, een elektriciteitsmast en overlast van dieren, de rechter heeft het allemaal voorbij zien komen.

Zelfs foute buren kunnen de waarde van een woning verlagen. De rechter bleek gevoelig voor de argumenten van een huizenbezitter die zuchtte onder scheldpartijen, smaad, conflicten over honden en het plaatsen van camera's door de buren op zijn woning. De overlast was zo groot dat de burenruzie de landelijke media haalde. Het slachtoffer kon 75.000 euro van de waarde van zijn huis aftrekken.

Ook studenten kunnen het woongenot aantasten, het leverde een klager 35.000 euro aan waardedaling op. Een nabijgelegen bordeel was reden voor een verlaging van de woz-waarde met meer dan 10 procent.

Procedure

Een bezwaarschrift indienen is niet moeilijk, maar wat als de gemeente een waardecorrectie afwijst. Dan moet u beroep aantekenen bij de belastingrechter. Het te betalen griffierecht wordt medio dit jaar waarschijnlijk verhoogd, van 42 euro naar doorgaans 250 euro. Ligtenberg: "De kosten voor de gemeente worden echter nog veel hoger, zodat de ambtenaren bezwaren mogelijk eerder zullen toewijzen."

Een eigen taxatierapport is een machtig maar kostbaar middel in een procedure, net als juridische bijstand. Een deel van deze kosten is volgens Ligtenberg echter terug te krijgen. Mits u de zaak wint!

Voor een lijst met succesvolle woz-procedures en de rechterlijke uitspraken, opgesteld door Fiscaal up to Date, kunt u hier klikken.

 Mail

 Print