• Home
  • Vakantie
  • Zorg & Gezin
  • Slim & Zuinig
  • Huis & Hypotheek
  • Werk & Inkomen
  • Sparen
  • Vermogen
  • Pensioen
  • Columnisten
  • Premium
Door
Hypotheekadviseur
Harrie-Jan van Nunen begeleidt als commercieel directeur van De Financiële Makelaar hypotheekadviseurs bij het maken van offertes. In 2006 is hij uitgeroepen tot beste hypotheekadviseur van Nederland.
 
 
Exclusieve artikelen van de Telegraaf redactie
vr 15 mrt 2013, 12:11

Zo werkt de Blok hypotheek

Onder druk van de Eerste Kamer heeft minister Blok toegestaan dat niet meer de gehele hypotheek verplicht hoeft te worden afgelost, maar dat de helft van de waarde van de woning aflossingsvrij mag worden afgesloten.

Verhouding rente en aflossing annuïteitenhypotheek Verhouding rente en aflossing annuïteitenhypotheek Foto: HJ van Nunen
Schuldverloop Blok-hypotheek Foto: HJ van Nunen

De oplossing is echter niet gevonden, door simpelweg toe te staan dat tot de helft van de waarde van woning, een aflossingsvrije hypotheek mag worden afgesloten. Deze belofte wordt op een ingewikkelde manier bereikt door twee hypotheken naast elkaar te laten lopen. Een volledige annuïteitenhypotheek, met daarnaast een schuldopbouwhypotheek.

Hoewel de oplossing in theorie aardig lijkt, kleven aan deze constructie ook risico’s, maar daarover in latere bijdragen meer. Op 28 februari jl. heeft minister Blok in een brief nadere invulling gegeven over de werking van de Blok-hypotheek. In deze bijdrage ga ik in op de werking van deze nieuwe hypotheekvorm.

Zoals gesteld bestaat deze hypotheekvorm uit twee naast elkaar af te sluiten hypotheken. Om in aanmerking te blijven komen voor hypotheekrenteaftrek, wordt voor de aankoop van de woning een volledige annuïteitenhypotheek afgesloten, met een looptijd van (maximaal) 30 jaar. Ten opzichte van de oorspronkelijke regelgeving verandert er dus niets!

Voorbeeld annuïteitenhypotheek

Stel u koopt een woning voor 150.000 euro en sluit hiervoor een hypotheek van 150.000 euro (u betaalt zelf de kosten koper). De rente bedraagt 4,8 procent en het (gemiddelde) belastingvoordeel is 40 procent.

De bruto maandlasten van deze volledige annuïteitenhypotheek bedragen in dat geval 760 euro. Deze lasten wijzigen, tenzij de rente wijzigt, gedurende de looptijd niet. In het bedrag van 760 euro zit zowel een bedrag aan rente als een bedrag aan aflossing. In de eerste maand bedraagt de rente 562 euro, zodat er 198 euro als aflossing overblijft. Doordat de lening iedere maand lager wordt, hoeft u iedere maand iets minder rente te betalen, zodat u iedere maand iets meer kunt aflossen (zie afbeelding 1). In de eerste maand bedraagt de netto maandlast 535 euro en deze loopt gedurende looptijd op tot 758 euro.

Schuldopbouwhypotheek

Nieuw is dat u naast deze volledige annuïteitenhypotheek een tweede, extra, hypotheek mag afsluiten (overigens is er op dit moment nog geen enkele bank die deze vorm aanbiedt!), een zogenoemde omgekeerde hypotheek. Bij een omgekeerde hypotheek spreekt u met de bank een maximum plafond af (in dit geval maximaal de helft van de waarde van de woning). Vervolgens is het u toegestaan om maandelijks een bedrag op te nemen en zie daar de door de minister beloofde maandlastenverlichting.

Wanneer u iedere maand de helft van het bedrag dat heeft afgelost weer zou opnemen (helft van het groene vlak in afbeelding 1), bouwt u een restschuld op van exact de helft de hypotheek. Omdat het bedrag dat u aflost iedere maand meer wordt, kunt u dus iedere maand steeds iets meer opnemen. En dat is ook nodig, want over de bedragen die u heeft opgenomen in de schuldopbouw hypotheek, moet u immers rente betalen. En omdat de schuld steeds groter wordt, moet u iedere maand steeds iets meer, overigens niet aftrekbare, rente betalen.

De stijgende opname minus het stijgende bedrag aan rente, zorgt er voor dat u uiteindelijk ieder maand een vaste bedrag extra overhoudt.

In de grafiek staat de looptijd in maanden en de schuld in euro's (het groene vlak is de schuldverloop van de annuïteitenhypotheek en het rode vlak het schuldverloop van de schuldopbouwhypotheek).

Voorbeeld schuldopbouw hypotheek

Laten we teruggaan naar het voorbeeld. Volgens de normen mag de schuldopbouwhypotheek oplopen tot de helft van de waarde van de woning. In het genoemde voorbeeld zou dit betekenen dat u maandelijks (afgerond) 99 euro netto kunt opnemen (helft van het afgeloste bedrag minus de rente over de schuldopbouwhypotheek op dat moment). De netto maandlasten van de hypotheek dalen hierdoor aanvankelijk met ongeveer 18 procent en dit loopt af tot 13 procent in de laatste maanden

De totale netto lastenverlaging gedurende 30 jaar bedraagt in dit voorbeeld zo’n 35.500 euro. Tegenover deze lastenverlaging ontstaat een restschuld van 75.000 euro (zie grafiek 2). Het verschil, bijna 40.000 euro, is voor de bank!

Daarnaast dient u rekening te houden dat u ook daarna nog steeds rente (niet aftrekbaar!) moet blijven betalen over 75.000 euro.

Goede oplossing?

De complexiteit van de Blok Hypotheek is groot is en ik twijfel of dit de oplossing is, voor de woningmarkt. Volgens de minister moet deze hypotheek gezien worden als een soort financiële planningshypotheek. Voor de commercie breken in dat geval mooie tijden aan. Met termen als DUO hypotheek, onttrekkingshypotheek, planningshypotheek of meerwaardehypotheek zullen ze u gaan verleiden om die hypotheek af te sluiten.

Mooie namen die veel lijken te beloven, maar ik pleit liever voor een naam die dichter ligt bij wat het product doet; een schuldopbouwhypotheek.


24.6 °C
ZW3
 
files 177
183 km.
Beurs AEX
AEX 398.78
+ / - -1.36%
Populair
Actueel
Tips van redactie