Uw woning in de verkoop 1: De (on)mogelijkheden van een overbruggingshypotheek

Als u uw woning verkoopt krijgt u in de eerste plaats te maken met de bijleenregeling. De bijleenregeling stelt dat u de verkoopwinst van uw woning moet inbrengen in uw nieuwe woning. Doet u dat niet, dan heeft u over dat deel van de hypotheek geen renteaftrek meer. Voor veel mensen is dit de reden dat men de overwaarde ook daadwerkelijk wil inbrengen in de nieuwe woning. In de meeste gevallen is zo dat men eerst de nieuwe woning betrekt alvorens men de oude levert.

Er kunnen zich 2 situaties voordoen. U heeft uw huidige woning reeds verkocht, maar de woning is nog niet geleverd (u bent nog niet bij de notaris geweest) of uw woning staat nog te koop. In alle gevallen geldt dat u de verkoopwinst op uw woning pas ontvangt zodra u bij de notaris bent geweest. Alleen in de tweede situatie kent u niet exact de hoogte van uw verkoopwinst.

Indien de woning is verkocht (en de ontbindende voorwaarden van de overeenkomst zijn voorbij) dan wordt de maximale overbruggingslening meestal gesteld op de netto verkoopprijs (verkoopprijs minus makelaarskosten) minus de op de woning rustende hypotheek. Is uw woning nog niet verkocht, of zijn de ontbindende voorwaarden nog niet verstreken, dan zal de bank uiterst voorzichtig zijn in de bepaling van de maximale overbruggingslening. In de praktijk zien we dat meestal zo’n 85 tot 90 % van de verwachte vrije verkoopwaarde (dus niet de vraagprijs!) wordt aangehouden minus de op de woning rustende hypotheek. Er zit dus een discrepantie tussen wat u denkt aan overwaarde te krijgen en dat wat de bank u tijdelijk wil verstrekken. Het verschil zult u dus op een andere manier moeten lenen.

Aan het verstrekken van de overbruggingslening ligt meestal geen of een zeer sumiere inkomenstoets ten grondslag. Vanwege de tijdelijkheid van de lening wordt een overbruggingshypotheek u zonder al te veel regels verstrekt. Hierin schuilt een groot gevaar. Op het moment dat u bij de notaris zit voor uw nieuwe woning krijgt u te maken met 3 hypotheken en een daarbij behorende rente- en eventuele aflossingslast. Die van uw oude hypotheek op uw oude woning, de nieuwe hypotheek op uw nieuwe woning en rente over uw overbruggingslening.

In de huidige markt ziet men dat woningen langer dan verwacht te koop staan. Op dat moment dient u rekening te houden met langdurige (drie!) dubbele lasten. Sommige banken bieden de mogelijkheid om de rente over de overbruggingslening in 1 x bij verkoop te betalen. In dat geval dient u wel rekening te houden dat de verkoopopbrengst lager (of mogelijk nihil) is, waardoor u weer meer moet lenen bij uw nieuwe hypotheek. Daarnaast krijgt u in dat geval, na verkoop van de woning, voor dat deel ook nog eens een niet aftrekbare hypotheek.

Tot het moment van verkoop heeft u, mits u kunt aantonen dat u de overbruggingslening hebt afgesloten voor de aankoop van uw nieuwe woning, renteaftrek over de rente van de overbruggingslening. De te verkopen woning moet wel leeg staan, u mag deze dus niet (tijdelijk) verhuren.

Zo eenvoudig als er wordt gesproken over overbruggingsleningen en het verstrekken ervan, zo belangrijk is het om u goed te laten voorlichten over de (on)mogelijkheden van een overbruggingshypotheek. Vooral als het gaat om de financiële gevolgen tijdens de looptijd van de overbruggingslening en de periode erna!

Dit is de eerste column in eens erie van vier over de eigen woning in de verkoop.

 Mail

 Print