Minder hypotheek

• Klik om te downloaden:
• woonlastberekening_2009_2010_Overgeld.xls

Een nieuw jaar gaat traditiegetrouw gepaard met veranderingen in voorwaarden en normen. Dit komt de huizenmarkt het komende jaar niet verder ten goede!

De hoogte van de maximale hypotheek wordt bepaald door uw inkomen te vermenigvuldigen met een bepaald percentage, het zogenoemde financieringslastpercentage.

De hoogte van dit percentage is afhankelijk van de hoogte van uw inkomen en de hoogte van de hypotheekrente die u gaat betalen. Naarmate de rente lager is en/of uw inkomen hoger, wordt de leencapaciteit hoger. Was tot 1 januari 2009 bij een modaal inkomen (± €32.500,- bruto per jaar) een hypotheek van 5,5 tot 6 keer het jaarinkomen nog vrij algemeen, medio dit jaar werd dit verlaagd naar ± 4,5 keer uw jaarinkomen.

Deze 4,5 is dus een variabel getal, en geen vuistregel. Waarschijnlijk wordt de maximale hypotheek volgend jaar iets van 4,3 keer uw bruto jaarinkomen.

Per 1 januari 2010 zal uw leencapaciteit nog verder afnemen. En afwijken van deze normen is bij de banken op dit moment nagenoeg onbespreekbaar.

Concreet betekent deze ontwikkeling, dat u niet meer de woning kunt kopen, die u een jaar geleden me hetzelfde inkomen wel kon kopen!

Niet aftrekbaar deel in de hypotheek

Wanneer u een niet aftrekbaar deel in uw hypotheek heeft, bijvoorbeeld omdat uw ooit uw hypotheek heeft overgesloten voor het aflossen van een krediet, of omdat u een verkoopverlies op uw huidige woning heeft meegefinancierd, dan wordt uw leningcapaciteit per 1 januari nog verder beperkt.

Toetsrente te hoog

Het afgelopen jaar is in Nederland de rente fors gedaald. Ondanks dat banken u dit voordeel momenteel onvoldoende doorberekenen, zijn de grootste dalingen zichtbaar bij de kortere rentelooptijden. Dit lijkt de populariteit van deze rentes te verklaren. Doordat u bij een korte rentelooptijd het risico loopt van een snellere maandlastenstijging, wordt bij de bepaling van de maximale hypotheek niet gerekend met de werkelijke te betalen rente maar met een hogere toetsrente, thans 5,8%. Hierdoor wordt als het ware voor u een buffer ingebouwd. Voor rentes korter dan 10 jaar wordt sinds 2007 ieder kwartaal door het Contactorgaan Hypothecair Financiers (onderdeel van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB)) de toetsrente vastgesteld. Uitgangspunt voor de vaststelling van deze rente is het rendement op 10 jaarstaatsleningen vermeerderd met 1 %.

De dalende rente van het afgelopen jaar, zou dus moeten leiden tot een lagere toetsrente, met daarbij behorende hogere leencapaciteit. Het bankencollectief heeft echter besloten om toetsrente niet te laten dalen, maar de opslag te verhogen naar 2%. In onderstaand schema ziet u wat dit aan verschillen geeft.

Wat betekent de wijziging voor u?

Bent u benieuwd wat de nieuwe regeling per 2010 voor u gaat betekenen? Via onderstaande rekentool, welke beschikbaar is gesteld door de online kennisbank Fintool.nl, kunt u eenvoudig berekenen wat de effecten in uw situatie zijn. Wellicht geeft deze wijziging dan toch nog tot een positieve bijdrage aan de woningmarkt, want de nieuwe regeling geldt pas voor offertes uitgebracht na 1 januari 2010.

Harrie-Jan van Nunen

De Financiële Makelaar BV

Tweet

 Mail

 Print