Als de vos de passie preekt…

De hypotheekaftrek gaat op den duur verdwijnen en aflossen wordt verplicht. Eérst sparen, dán kopen wordt weer het devies. Hypotheekadviseurs worden met uitsterven bedreigd. Alleen de notaris komt er dan nog aan te pas. De makelaar helpt je een juiste woonkeuze te maken. Fictie of toekomst?

Hypotheekadviseurs roepen consumenten nu om het hardst toe om vooral voorzichtig te zijn met aflossingsvrije hypotheken. Amerikaans financieren noemen ze dat dan.

Daar heeft de instelling van een Amerikaan, met net zo weinig verstand van verzekeren of financieren als de doorsnee Nederlander, niets mee te maken. De Amerikanen worden gewoon in dit systeem geduwd door het gemak waarmee ze op de pof kunnen leven. Plastic money heet dat.

Wij Nederlanders worden op dezelfde manier als een kudde Amerikaans vee het systeem ingedreven. Rente aftrek heet het dan. De lasso’s worden vakkundig gehanteerd door de hypotheek cowboys. Geen haar beter dan plastic money. Het zorgt alleen maar voor prijsopdrijving van het woongenot die de economie op gang heet te moeten zetten, en te houden. Hoe hoger de koopprijs, hoe hoger de hypotheek. Complete adviesketens verdienen er hun dagelijks brood mee. Voor sommige banken is de hypotheek- portefeuille zelfs de kurk waar zij op drijven. Verzekeraars spinnen garen bij de unieke Nederlandse, in Europa met verbazing gadegeslagen renteaftrek die ons in staat stelt de lening pas aan het einde van de looptijd af te lossen met het spaarsaldo van de levensverzekering. Niet zo gek dus dat dáár ook de eerste klappen vallen als de beleggings-bubble barst.

Bangmakerij

Op bangmakerij over het gevaar van een restschuld zit nu niemand te wachten. Starten met een aflossingsvrij deel is als starter vaak de enige mogelijkheid om vooral in de eerste jaren de kosten in toom te houden en je droom van een eigen honk te verwezenlijken. Bijna alle banken staan je toe om 75% van de verkoopwaarde aflossings- vrij te lenen. Alleen lenen met Nationale Hypotheek Garantie kent de strengere regel, dat tenminste voor 50% van de koopprijs moet worden gespaard als je een tophypotheek tot 125% van de executiewaarde neemt. De executiewaarde van een woonhuis is ca. 90% van de getaxeerde vrije verkoopwaarde.

Dat banken niet meer hypothecair zouden willen lenen is kul. Je moet alleen wel een bij je lening passend vast inkomen verdienen. Daar is een woonquote voor uitgedacht. Jan Modaal mag ca. 30% van zijn bruto inkomen “verwonen” aan hypotheeklasten, inclusief het sparen, bij een hypothecaire lening tot 125% van de executiewaarde en een toetsrente van 5 ½%. Je kunt dan zelf wel uitrekenen wat je kunt lenen. Als je minder dan 60% van de executiewaarde leent, wordt die quote zelfs 48%. Dan zit er kennelijk genoeg overwaarde in het pand om de bloeddruk van de bank niet omhoog te jagen.. Hoe hoger je salaris, hoe hoger de woonquote.

Eigen woningprijzen zijn sinds 1988 tot heden (20 jaar) tot vier keer over de kop gegaan. Dat heeft natuurlijk niets te maken met de waardeontwikkeling van het huis, alleen maar met die van de prijs voor bouwgrond. Die wordt steeds schaarser en dus explodeert de grondprijs. De bouwprijs volgt slechts de prijsindex. De grond van appartementen deel je met een aantal anderen. De prijsstijging van een appartement is daarom vaak minder spectaculair geweest dan de grond onder een vrijstaand huis, een 2-onder-een kap of zelfs een rijtjeshuis, tenzij het op een yuppen-locatie is gesitueerd.

Het huis zélf wordt na de bouw alleen maar minder waard, zeker als je het niet voortdurend up-to-date houdt en de laatste milieu en energie eisen volgt. Ook een huis slijt nu eenmaal en vroeg of laat wordt de rekening gepresenteerd van achterstallig onderhoud; bij verkoop en als instortingsgevaar of natte voeten gaan dreigen.

De starter wordt nu al beteugeld in zijn consumptiedrift door de invoering van een regel die het aantrekkelijk maakt om bij verkoop van je huis de overwaarde eerst te investeren als inbreng eigen geld bij de koop van een ander huis. De rente over dat deel is dan namelijk niet meer aftrekbaar. Bij een gemiddelde verhuiscyclus van ééns in de tien jaar is de kans dat het laatste huis met veel eigen geld gekocht kan worden, méér dan reëel. Wie door slecht pensioenmanagement toch nog in de knel komt, heeft altijd nog de mogelijkheid de vrije waarde van zijn koophuis in de eigen knip te steken door het te verkopen of te verruilen voor een huurhuis. Bij een restschuld van € 100.000 na dertig jaar en een rente van 5% is de maandelijks last overigens een bescheiden € 450. Daar hoeft een doorsnee huiseigenaar niet wakker van te liggen. De huur van een studentenkamer is tegenwoordig al hoger.

Aflossen of uitstellen

Aflossen of uitstellen, wat is beter? We hoeven niet eens zo ver over de grens te kijken. Onze Belgische buren bewijzen dagelijks dat ze een stuk woonslimmer zijn dan hun Noorderburen. “Eerst sparen voor tenminste 25% van de bouw en grondprijs, en de lening in 15 jaar gewoon lineair aflossen”, is daar en ook in Frankrijk de boodschap van de hypotheekbanken.

Dat heeft de Belgen geleerd eerst hard te sparen en de kosten te beperken door flink zelf de handen uit de mouwen te steken bij de bouw of de verbouwing. Ongelofelijk hoeveel vrienden een Belg heeft met de genen van Ed en Willem Bever. En niks belastingaftrek. Belgen dom? Sprookjes! Waarom hoor je die in deze bange dagen niet over een waardevermindering van hun woonhuizen? Nederland zou met de pet in de hand moeten vragen, of wij ons bij hén zouden mogen aansluiten….Bovendien is hun patat véél lekkerder.

Starters maximaal aflossingsvrij lenen

Het zal nog wel even duren voor het R-woord weer mag worden uitgesproken zonder het risico te lopen publiekelijk te worden gekruisigd. Intussen dus gewoon maar het gezonde verstand gebruiken. Lage kosten bij de start, door zoveel mogelijk aflossingsvrij te lenen. Zodra Bruin het kan trekken absoluut beginnen met een aanvullend en gedisciplineerd spaarplan.

Je kunt zélfs aan je hypotheekbank vragen of je na bijvoorbeeld een jaar of tien een deel van de aflossingsvrije lening mag omzetten in een lineaire aflossing. Da’s het spookbeeld van elke overijverige verzekeringstussenpersoon, hypotheek- of bank- adviseur. Dat kost namelijk niets, dus valt er ook niets te verdienen. De hypotheekbank incasseert bij een lineaire aflossing naast de rente gewoon maandelijks een af te spreken vast spaarbedrag, trekt dat meteen van de restschuld af en klaar is Kees.

Houdt het simpel

Het leuke is, dat je dan jaarlijks steeds minder rente gaat betalen, zeker als je ook nog zo slim bent geweest om die voor een periode van een jaar of 25 vast te zetten tegen 4% of minder als de kredietcrisis op zijn dieptepunt is aanbeland. Het is dus niet zo vreemd dat de banken of verzekeraars deze simpele spaarmethode niet propageren…….Hoe ingewikkelder de constructies immers zijn, hoe afhankelijker de consument wordt van betaald advies.

Minder leuk is dat de overheid minder gaat bijdragen aan je woon ideaal. Als je schuld vermindert, daalt nu eenmaal ook de hoogte van de rente daarover, dus resteert er minder renteaftrek. Maar, (daar komt ie) dat is over een jaar of tien tóch afgelopen, is mijn voorspelling. Wie hem heeft mag hem houden tot einde termijn van 30 jaar, maar de starters moeten tegen die tijd een andere manier verzinnen. Gelukkig hoeven ze het wiel niet opnieuw uit te vinden. Dat hebben onze Zuiderburen al gedaan. Wij gaan hun voorbeeld volgen. Daar verwed ik het consumeren van een hoed, formaat Plasterk onder. Hypotheek? Houdt het simpel. Vraag je eigen adviseur om een constructie zonder verassingen. En neem deze column mee.

 Mail

 Print