Het is niet alles goud wat blinkt..

Met deze appetizers is menig huizenkoper blind in het avontuur van een nieuwbouwhuis van maximaal € 265.000 vrij op naam gestapt. De werkelijkheid is anders.

Onder NHG condities ben je soms duurder uit, kun je ca. 8 procent minder lenen bij hetzelfde inkomen dan zónder deze garantie (doe de proef maar eens op een hypotheektoets site).

Starters nadeel

Wie 1192 euro borgtochtprovisie betaalt en optimaal gebruik maakt van de Nationale Hypotheek Garantie, mag maar 50 procent van de waarde van het huis aflossingsvrij lenen. Bij een lening zonder garantie mag dat 67,5 procent zijn en dat kan flink in de netto maandlasten van een starter schelen, want de kosten van de aflossing of verzekerd sparen zijn niet aftrekbaar. Natuurlijk los je, als alles goed gaat , aan het eind van de rit ook meer af, maar daar word je als starter warm noch koud van.

Rente en aflossing opgeteld zijn je netto maandlasten bij 0,2 procent rentevoordeel via NHG nog zo’n 25 euro hoger en pas bij 0,4 procent NHG rentevoordeel ben je een magere 7 euro per maand goedkoper uit dan zonder NHG.

De kleine lettertjes

Maar daarbij betaalt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen toch altijd je restschuld aan de bank af als door rente achterstand je huis op het blok moet? Misverstand!

Een venijnig artikel in de overeenkomst (A 3, lid 1, onder c.) stelt dat men de wolven alsnog op je los mag laten, als je naar de mening van de Stichting zélf de oorzaak bent van een schuld die tot die gedwongen verkoop heeft geleid. Of als blijkt dat je meer vermogen had dan je wilde toegeven. De Stichting mag dan de loopplank intrekken en zal de restschuld alsnog bij jou laten invorderen “overeenkomstig haar eigen beleid ter zake”.

Eigen schuld, dikke bult

De vormen van eigen schuld zijn vastgelegd in normen. Die normen liggen bij de Stichting ter inzage. Alle reden dus om je hypotheekadviseur om die normen te vragen en je goed te laten voorrekenen wat in het eerste volledige jaar het verschil in de netto rente- en verzekeringslasten is, mét en zonder NHG, vóór je jezelf rijk rekent of in slaap sust. NHG kán gunstig uitpakken, maar het is een illusie te denken dat de Stichting automatisch opdraait voor elke wanbetalings-erfenis. Het reglement stelt letterlijk dat de Stichting “In beginsel bereid is de (restschuld)vordering niet bij de geldnemer in te vorderen (mits deze te goeder trouw is geweest)”. Dat laat dus wel enige ruimte voor juridisch gehakketak. Vraag dus om de jurisprudentie over de “schuldvraag” bij de Stichting.

NHG, val of reddingsboei

De kans dat er na gedwongen verkoop een restschuld overblijft is overigens na een jaar of tien, zeker bij een nieuwbouw woning, al klein. Bij een getaxeerde verkoopwaarde van € 328.000 mag je bovendien zonder NHG al € 265.000 aflossingvrij lenen. Door dan tijdelijk te stoppen met sparen kun je in geval van nood misschien het hoofd nét boven water houden en met je inmiddels gespaarde kapitaaltje kun je zelfs nog iets langer watertrappen. Onder NHG condities is stoppen met aflossen juist verboden. Je mag altijd maximaal maar 50 procent aflossingsvrij lenen van de verkoopwaarde van je woning. Die moet dan al €530.000 zijn. Gedwongen verkoop komt dan wel erg dichtbij en wordt de NHG garantie eerder een val dan een uitweg. Of je moet een nieuwe hypotheekvorm zónder NHG met je bank afspreken. Boeterente en kosten vormen dán meestal de hindernis als het water je toch al tot aan de lippen staat. Of de bank je dan nog van dienst wil zijn? Die ziet maar één belang: hoe krijg ik 100% van mijn slechte lening terug. Onderhandse verkoop is dan een optie maar verkoop bij executie hangt als het zwaard van Damokles boven je hoofd.

Wat is er dan de zin van om de NHG grens naar € 350.000 te verhogen, zoals sommige banken bepleiten? Gewoon nóg meer zekerheid voor de banken en hogere verplichte verzekeringsomzetten. Maar je krijgt geen euro hogere lening bij hetzelfde inkomen.

Raadpleeg hier de voorwaarden van de NHG

 Mail

 Print