Oude lening uit mottenballen

ANP

Voor een antwoord op die vraag hebben we bij De Hypotheekshop twee offertes gevraagd voor een hypotheek van 250.000. Eén gegoten in het jasje van een annuïteitenhypotheek en een offerte voor de populaire bankspaarhypotheek, die Rabo graag voor deze oude lening wil inruilen. Het opmerkelijke resultaat: de lasten van de annuïteitenhypotheek liggen netto bijna 59.000 hoger. „Op een hypotheek van 2,5 ton een smak geld”, stelt Oscar Noorlag, productspecialist van de adviesketen. Het verschil wordt veroorzaakt door de uitwerking van de renteaftrek.

Eerlijk is eerlijk, de annuiteitenhypotheek is een goed product. Een die ook gemakkelijk aan de consument is uit te leggen. Dat er tijdens de looptijd direct op de lening wordt afgelost, is zeker ook een voordeel boven bijvoorbeeld de aflossingsvrije hypotheek. Maar ook bij spaarhypotheken en de moderne populaire variant daarvan, de bankspaarhypotheek, wordt er geld gespaard (let wel, níet belegd) voor aflossing. „Een annuïteitenhypotheek en een bankspaarhypotheek lijken daardoor sterk op elkaar. De brutomaandlasten zijn zelfs gelijk, bij hetzelfde rentetarief en hypotheekbedrag’’, stelt Oscar Noorlag. Netto wordt het plaatje heel anders. We duiken onder de motorkap.

Voorbeeld

Bij een leenbedrag van 250.000 liggen de maandlasten in beide gevallen op 1343 bruto per maand, bij een hypotheekrente van 5%. De opbouw van die maandlasten verschilt wel. Doordat je direct vanaf de eerste maand op een annuïteitenhypotheek aflost, daalt de rente elke maand een klein beetje omdat de schuld ook afneemt. In de grafiek van onze voorbeeldhypotheek is dat duidelijk te zien: het deel aflossing neemt toe, het rentedeel daalt.

Bij de (bank)spaarhypotheek vindt aflossing daarentegen pas plaats aan het einde van de looptijd, doorgaans na dertig jaar. Het rentebedrag blijft daardoor gelijk. Er wordt wel voor aflossing gespaard. Elke maand stort de huizenbezitter daartoe een spaarinleg op de aan de hypotheek gekoppelde spaarrekening (bij de meer traditionele spaarhypotheek is dit een verzekeringsdepot). Na dertig jaar is er precies genoeg voor aflossing. De fiscale clou van deze constructie is dat de schuld zo lang mogelijk in stand blijft: elke maand profiteert u daardoor maximaal van de renteaftrek.

Noorlag: „Het loont dus om niet daadwerkelijk op een schuld af te lossen maar om deze zo lang mogelijk in stand te houden. Toegegeven, het is een foute prikkel, maar zo werkt het huidige systeem nu eenmaal.”

De bankspaarhypotheek heeft ook nog een ander voordeel: de manier van aflossing. Dat blijkt uit de volgende berekening.

Rentelast

De rentelast van de bankspaarhypotheek bedraagt in totaal 375.000. Daarnaast stort u in dertig jaar tijd 108.180 aan premie. Beide bedragen opgeteld leidt tot een totale brutolast van 483.180. Voor de annuïteitenhypotheek uit ons voorbeeld betaalt u bruto hetzelfde. In een land zonder hypotheekrenteaftrek hebben beide hypotheken dus dezelfde maandlasten.

De annuïteitenhypotheek kost in totaal 233.180 aan rente en 250.000 aan aflossing. U bespaart fors op rente. De bankspaarhypotheek kent echter slechts een aflossingsinleg van 108.180. De verklaring hiervoor is dat de aflossing loopt via een renderende spaarrekening waarvan de rentevergoeding even hoog is als de hypotheekrente. Dat spaarrendement zorgt voor een veel lagere aflossingslast. Dat voordeel weegt op tegen de hogere rentelast, zodat beide hypotheken bruto op gelijke maandlasten uitkomen. Dat de bankspaarhypotheek netto uiteindelijk 59.000 goedkoper uitpakt, is aan de hypotheekrenteaftrek te danken.

De nettomaandlasten bedragen in het eerste jaar bij de annuïteitenhypotheek 953 per maand, oplopend tot 1343 in de laatste twee jaren. De bankspaarhypotheek start op 951 netto per maand en blijft op dat bedrag.

Stijging

Beide hypotheken hebben we langs de meetlat gelegd bij een gelijkblijvende rente. Maar wat als de rente stijgt? Tegen zo’n rentestijging blijkt de bankspaarhypotheek beter beschermd.

Dat is te danken aan het feit dat de hypotheekrente altijd gelijk is aan de rentevergoeding in het spaardepot waarin de maandelijkse spaarinleg wordt gestort. Een hogere hypotheekrente wordt zo direct gematigd doordat de inleg en de opgebouwde waarde tegen een hogere rente renderen. Die maandinleg kan daardoor omlaag.

Noorlag: „Zou bijvoorbeeld de hypotheekrente na tien jaar van 5 naar 7% stijgen, dan stijgt de nettomaandlast van de annuïteitenhypotheek met 100, terwijl door de rentedempende werking van de al opgebouwde spaarinleg de nettomaandlast van de bankspaarhypotheek met slechts 60 stijgt.” Een rentedaling werkt weer in het voordeel van de annuïteitenlening. Hoe langer de hypotheek loopt, hoe groter het bedrag in het spaardepot, des te sterker is de matigende werking van de bankspaarhypotheek.

 Mail

 Print