Het ABC van uw portemonnee: Wat is een hypotheek?

Mail

Print

Proefabonnement,
10 weken € 30,-!

Wat is een hypotheek eigenlijk?

Een hypotheek is een geldlening met uw huis als onderpand. Als u de rente en de lening niet meer terug zou kunnen betalen, heeft de hypotheekverstrekker, vaak een bank, verzekeraar of pensioenfonds, het recht om uw huis te verkopen en met de opbrengst de schuld af te lossen.

Welke hypotheekvormen zijn er?

Er is een bijzonder groot aanbod van hypotheekvormen, die onderling allemaal weer verschillen in voorwaarden en constructies. Toch zijn er vier basisvarianten te onderscheiden:

Lineaire hypotheek
De lineaire hypotheek is een klassieke vorm die niet vaak meer voorkomt. Bij deze hypotheek lost u maandelijks een bedrag af. U bent ook maandelijks rente verschuldigd over de restantschuld. De eerste tijd is de maandelijkse hypotheeklast het hoogst zijn, omdat u dan het meeste rente betaalt. Gedurende de looptijd worden de hypotheeklasten echter steeds lager: uw schuld neemt af en daarom hoeft u minder rente te betalen. Groot nadeel is dat uw hypotheekrenteaftrek steeds minder wordt.

Annuïteitenhypotheek
Ook de annuïteitenhypotheek was de laatste jaren niet heel populair, maar dat lijkt te veranderen op 1 januari 2013, als de hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken afgeschaft wordt. Huizenbezitters hebben alleen recht op renteaftrek als ze annuïtair aflossen. Bij de annuïteitenhypotheek blijven uw maandlasten gedurende de looptijd gelijk. U betaalt dus elke maand hetzelfde, alleen de samenstelling van dat bedrag is elke maand anders. In het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, maar naarmate u meer hebt afgelost hoeft u minder rente te betalen: uw lening is dan kleiner. Dat betekent dat u meer geld over hebt om af te lossen. Aan het einde van de looptijd betaalt u dus weinig rente en veel aflossing. De annuïteitenhypotheek is belastingtechnisch vaak iets minder voordelig, omdat de hypotheekrenteaftrek door de aflossingen steeds kleiner wordt.

Spaarhypotheek

Bij deze hypotheek lost u gedurende de looptijd niet af, dat gebeurt aan het einde van de looptijd met een levensverzekering. Deze verzekering wordt ook wel een kapitaalverzekering genoemd. Bij een spaarhypotheek spaart u voor de aflossing van uw hypotheekschuld, u weet van te voren precies met welke schuld u eindigt. Maandelijkse lasten bestaan voor een deel uit hypotheekrente en voor een deel uit premie. Over het grootste deel van die premie wordt rente vergoed, het andere deel wordt gebruikt voor de levensverzekering. Het rentepercentage dat je krijgt over je spaarpremie is vaak gekoppeld aan het percentage hypotheekrente dat u betaalt. Bij een hoge hypotheekrente krijgt u dus ook een hogere rente over spaartegoed. Bij renteschommelingen reageren uw maandlasten daarom niet al te heftig: als u meer betaalt aan rente voor uw lening, krijgt u meer rente op uw spaartegoed en hoeft u daar minder in te leggen. Hypotheekverstrekkers noemen dit vaak 'rentedemping'. Over het opgebouwde spaargeld hoeven consumenten door de kapitaalverzekering geen vermogensbelasting te betalen. Voor nieuwe hypotheken wordt de kapitaalverzekering in 2013 afgeschaft.

De laatste jaren was de spaarhypotheek erg populair omdat consumenten zoveel mogelijk renteaftrek ontvangen en geen heel groot risico lopen op restschuld omdat ze al voor een aflossing sparen. Vanaf 2013 wordt de spaarhypotheek onaantrekkelijk. De renteaftrek vervalt omdat er geen annuïtaire aflossing in de hypotheekvorm verwerkt zit en de fiscaal gunstige kapitaalverzekering wordt afgeschaft, waardoor mensen rente moeten gaan betalen over hun spaarsom.

Beleggingshypotheek

Een beleggingshypotheek lijkt op een spaarhypotheek. Maar in plaast van dat u spaart voor een aflossing aan het einde van de looptijd van uw hypotheek, steekt u geld in beleggingen. Ook sluit u niet verplicht een verzekering af, maar dit kan wel. Bij een spaarhypotheek weet u precies hoeveel u moet sparen om de hypotheek te kunnen aflossen. Via maandelijkse bedragen is het zeker dat u dit totale bedrag bereikt. De totale opbouw van kapitaal bij een beleggingshypotheek is erg onzeker. Het rendement kan hoger zijn dan bij een spaarhypotheek, maar ook veel lager. Met uw beleggingen bent u behoorlijk flexibel. Bijkomend nadeel van een belegginghypotheek is dat het opgebouwde kapitaal wel belast wordt, in tegenstelling tot de spaarsom bij de spaarhypotheek. Boven de vrijstelling van 21.139 euro (het dubbele voor fiscale partners) betaalt u 1,2 procent vermogensbelasting.

In de jaren negentig was de beleggingshypotheek ontzettend populair door de positieve beursresultaten. Toen huizenbezitters vanaf het jaar 2000 nauwelijks rendement behaalden op hun beleggingen of zelfs verliest maakten, was deze hypotheekvorm al snel niet meer zo gewild. Beleggingshypotheken kwamen de laatste jaren in het nieuws door de woekerpolisaffaire. Hierbij ging een groot deel van de maandelijkse premie van een ingewikkelde verzekering naar kosten voor een dure polis in plaats van naar de beleggingen van huizenbezitters.

Verwacht u dat de waarde van uw woning toereikend is om de hypotheek af te lossen? Dan kunt u ook een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Hiermee heeft u lage maandlasten, omdat u veel hypotheekrenteaftrek krijgt. Vaak wordt een aflossingsvrije hypotheek gecombineerd met een andere hypotheekvorm omdat maximaal 50 procent van uw hypotheek aflossingsvrij mag zijn. Als u niet aflost is er wel een kans dat het huis minder waard wordt dan uw schuld bij de bank. U kunt maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek krijgen, hierna stijgen de maandlasten bij een aflossingsvrij deel dus fors.

Krediethypotheek

Krediethypotheken worden vaak afgesloten door huizenbezitters om geld vrij te maken voor een verbouwing, of door ouderen die hun huis op willen eten als ze de hypotheek al afbetaald hebben. Bij deze vorm kunt u vrij opnemen en aflossen. Let er echter op dat, zodra u geld opneemt voor consumptieve doeleinden, de hypotheekrente niet aftrekbaar is.

Wat komt er nog meer kijken bij een hypotheek?

Wanneer vraag ik een hypotheekofferte aan?

Normaalgesproken vraag je meteen na de koop een hypotheekofferte aan die geldig blijft tot het passeren van de hypotheekakte bij de notaris. Een niet-getekende offerte is gemiddeld tien werkdagen geldig. Teken en retourneer je de offerte binnen deze periode dan is deze, afhankelijk van de geldverstrekker, twee tot zes maanden geldig. Mocht het nodig zijn dan kun je de geldigheidstermijn nog een aantal maanden verlengen. Daarvoor wordt dan wel vaak een zogenaamde bereidstellingsprovisie gevraagd. Dat is een percentage van de hypotheeksom dat per geldverstrekker sterk kan verschillen.

Wat is Nationale Hypotheek Garantie?

Als je een hypotheek afsluit met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijg je een flinke korting op je hypotheekrente. Deze korting kan wel oplopen tot 0,6%. Hypotheekverstrekkers geven die korting omdat ze geen risico lopen. Achter de Nationale Hypotheek Garantie zit de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Als je door bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een echtscheiding tijdelijk niet in staat bent om aan je betalingsverplichtingen te voldoen, stelt het waarborgfonds zich garant voor een aanvullende lening. Hiermee kunnen gedurende een periode van maximaal twee jaar een deel van de woonlasten doorbetaald worden. Moet je je huis noodgedwongen verkopen, en de verkooppopbrengst is onvoldoende om de schuld af te lossen, dan scheldt de NHG de restschuld kwijt indien je geen schuld hebt aan de (gedwongen) verkoop.

Om in aanmerking te komen voor NHG moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo mag het hypotheekbedrag waarvoor je NHG wilt aanvragen niet boven een bepaalde kostengrens, de koopsom plus bijkomende kosten, komen. Die grens bedraagt sinds 2012 €320.000,-.

Je betaalt een eenmalig bedrag van het geleende bedrag aan het waarborgfonds voor de NHG. Dit bedrag is fiscaal aftrekbaar. Omdat een hypotheek met NHG een lagere rente heeft, heb je het bedrag vaak binnen een jaar terugverdiend.

Vergelijk hier de actuele hypotheekrentetarieven!