Pas op met aflossingsvrije hypotheken

Door het gebruik van een aflossingsvrije hypotheek zijn de maandlasten relatief laag. Bij een spaar- of (tegenwoordig impopulaire) beleggingshypotheek moet immers niet alleen rente over de lening worden betaald, maar bouwt men ook vermogen op waarmee, in het geval van de spaarhypotheek, aan het einde van de looptijd een gegarandeerd deel van de schuld kan worden ingelost.

Risico

„De risico’s die aan het te veel leunen op een aflossingsvrije lening zijn verbonden, ziet men veelal over het hoofd”, stelt Oscar Noorlag, productspecialist van De Hypotheekshop. Hij constateert een groei in het aantal aflossingsvrije hypotheken 1 in Nederland: in de laatste vier jaar is het aantal (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken met ruim 10 procent 1 gestegen. Van de totale nieuwe hypotheeksom die uitgezet wordt is momenteel 60 procent aflossingsvrij.

„Het klassieke idee achter een aflossingsvrije hypotheek is dat de 600 hypotheekschuld over dertig jaar relatief veel lager is (door gemiddeld 2 procent inflatie per jaar) en dat deze door de gestegen inkomens, en de gestegen waar400 de van het onderpand, eenvoudig op te brengen is.” Beide uitgangspunten zijn, zeker momenteel, discutabel. Van Nu200 nen: „Het is denkbaar dat de huizenprijzen de komende maanden met 10 procent dalen.” En of u later nou echt veel meer verdient dan nu, ligt ook aan uw carrièrepad.

Doordat inkomen in heel veel gevallen bij pensionering fors kan terugvallen gaan de woonlasten een veel groter percentage van het besteedbaar inkomen uitmaken. Door verschillende werkge10 vers, versobering van pensioensystemen (middelloon in plaats van eindloon), een auto van de zaak, echtscheiding etc, zal voor bijna iedere werknemer gaan gelden dat hij niet uitkomt op 70 procent van zijn laatst verdiende salaris. Daar staat overigens wel tegenover dat voor mensen na 65-jarige leeftijd in de regel een lager belastingtarief geldt.

Hypotheekrenteaftrek

Het grootste gevaar komt echter van elders. Politiek ligt het allemaal heel gevoelig, maar er wordt af en toe flink gemorreld aan de hypotheekrenteaftrek: de betaalde rente over de hypotheek van de eigen woning die kan worden afgetrokken van het belastbaar inkomen in box 1. Wat veel mensen niet beseffen, is dat de hypotheekrenteaftrek sinds 2001 nog voor ten hoogste 30 jaar van kracht is.

„Als na 30 jaar de hypotheekrenteaftrek komt te vervallen, worden de bruto maandlasten dus netto maandlasten. Goedkoop blijkt dan toch weer duurkoop te zijn,” aldus Noorlag.

Wat zijn nu de gevolgen van een aflossingsvrij deel op de netto maandlast? Heeft u een aflossingsvrij deel van 60 procent dan lost u slechts 40 procent van de hypotheek af. In de illustratie, bij het voorbeeld 60 procent aflossingsvrij, 40 procent sparen, is de netto maandlast bij aanvang €763 en na 30 jaar daalt die naar €633 (een daling van 15 procent).

Vroeger loste men gemiddeld 50 procent van de hypotheek af en daalde de netto maandlast ook met ongeveer 50 procent (het eigenwoningforfait even buiten beschouwing latend). In de toekomst lost men gemiddeld nog 40 procent af en daalt de maandlast slechts met 15 procent. Huishoudens blijven dus met veel hogere netto maandlasten zitten dan in het verleden, nog los van de hogere hypotheekbedragen waarom het gaat. Conclusie: hoe hoger het aflossingsvrije deel is des te hoger de netto maandlast na 30 jaar en dan kan zelfs bij een gedeeltelijke aflossing de situatie ontstaan dat de netto maandlast stijgt.

„Een goed hypotheekadvies gaat verder dan het uitrekenen van de precieze maandlasten, maar kijkt ook naar de kosten over tien jaar én de kosten bij de pensioengerechtigde leeftijd. Een goede adviseur waarschuwt mensen bij een te starre blik op de lage maandlasten”, stellen Noorlag en Van Nunen.

Overigens is het niet eenvoudig een 100 procent aflossingsvrije hypotheek te krijgen: „Slechts enkele banken zijn hiertoe bereid, en de AFM zit er bovenop”, aldus Van Nunen. Een hypotheek van 90 procent aflossingsvrij - 10 procent inleg is echter wel ruimschoots te bemachtigen.

„In de toekomst betekent 65+ zijn dus geen 70 procent van het laatste loon, maar veel minder. Wel willen we allemaal nog een wereldreis maken, dus die consumptiebehoefte is veel hoger. En ook hebben we vaak nog een deels onafgeloste hypotheek. Waarvan we op den duur de lasten niet meer fiscaal mogen aftrekken”, zegt Van Nunen. „Dat wil overigens niet zeggen dat er iets mis is met aflossingsvrije hypotheken. Zorg er alleen wel voor dat u de gevolgen op de lange termijn goed voor ogen hebt. En trouwens, wat is er mis met een beetje sparen? Dat is toch veel natuurlijker gedrag voor ons calvinistische Hollanders?”

Vergelijk hier de actuele hypotheekrentetarieven!

 Mail

 Print