Zo krijg je als zzp'er een hypotheek

Eind december werd de eerste NHG-hypotheek voor zzp'ers afgesloten. Zelfstandigen die pas één jaar actief zijn, kunnen sinds 1 december 2016 terecht bij SNS, Delta Lloyd, BLG Wonen, Aegon Hypotheken, RegioBank, Woonfonds Achmea, NIBC Direct en Triodos Bank voor een NHG-hypotheek tot maximaal 245.000 euro.

Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft korting op de rente. En als je onverhoopt gaat scheiden, arbeidsongeschikt of werkloos raakt - en je kunt de hypotheek niet meer betalen - kun je beroep doen op je NHG en blijf je niet zitten met een restschuld.

Geen hypotheek

Ondanks dit mooie initiatief krijgen sommige zzp-ers geen hypotheek. Laten we dit voorbeeld-stel nemen: zij werkt 5 jaar als freelance-journalist en haar partner bouwt sinds twee jaar foodtrucks. De Rabobank keek naar hun gezamenlijke inkomen, maar omdat hij nog geen drie jaarrekeningen heeft, kunnen ze maar 125.000 euro lenen.

"Daar kun je in de Randstad geen huis voor kopen. We huren nu in de vrije sector een huis voor 900 euro kale huur. Als je die maandlasten omrekent naar een hypotheek, kun je daar een flink huis voor kopen. Dat vind ik best wrang. We mogen iedere maand 900 euro huur ophoesten, maar een hypotheek is te risicovol." Ze moeten nu noodgedwongen een paar jaar wachten, totdat haar vriend voldoende jaarrekeningen kan laten zien aan de bank.

Volgens hypotheekadviseur Niels Eriks uit Schagen kan het stel ook gewoon pech hebben. "Een hypotheek voor een zzp'er kost dubbel zoveel tijd en niet elke adviseur of hypotheekverstrekker heeft daar zin in. Zij moeten gemiddeld vier hypotheken per maand afhandelen. Het zou niet zo moeten zijn, maar het gebeurt. Misschien lukt het via een andere adviseur of bank."

Zorg voor voldoende spaargeld

Bij een hypotheekaanvraag kijken banken naar drie punten: je inkomen, solvabiliteit (eigen vermogen tot de schulden) en liquiditeit (hoeveelheid spaargeld). "Veel zelfstandigen krijgen geen hypotheek, omdat deze driehoek niet in balans is. Ze verdienen genoeg, maar hebben te weinig spaargeld", zegt Eriks.

De meeste hypotheekverstrekkers kijken naar het inkomen van de laatste drie jaar en rekenen met 90 procent van wat je gemiddeld verdiend hebt. "Als je vervolgens cash de kosten koper kunt aftikken óf je financiert 5 tot 10 procent van het huis met je spaargeld én je houdt nog zo'n 10.000 euro spaargeld over dan durven een aantal banken het wel aan'', volgens Eriks.

Banken die zzp'ers sneller een hypotheek geven

Hij somt een aantal banken op die zaken doen met zzp'ers: Rabobank, ABN Amro, ING, BLG, ASR of Woonfonds. "Woonfonds rekent met de 3-2-1 methode. Het inkomen van het laatste jaar telt voor drie, van het tweede jaar voor twee en het eerste jaar voor één keer mee. Dit is vooral fijn voor startende ondernemers die snel meer omzet halen."

Verder kijkt een bank of je als zelfstandige iets geregeld hebt voor arbeidsongeschiktheid en pensioen.

Hypotheek na zes maanden wachten

Zzp'er Esther Schreuder kreeg maar met moeite een hypotheek. Zij was jarenlang in vaste dienst en stond pas anderhalf jaar ingeschreven bij de Kamer van Koophandel met haar marketingbedrijf gespecialiseerd voor het MKB. Slechts één bank, ABN Amro, wilde met haar en haar echtgenoot in zee. Ze kregen uiteindelijk de hypotheek vanwege het vaste dienstverband van haar man, haar inkomen telt deels mee. "Als ik drie jaarcijfers kon laten zien, telde mijn inkomen voor 90 procent mee. Nu niet."

Ook moest ze een berg gegevens aanleveren en werd haar het hemd van het lijf gevraagd over haar bedrijf en toekomstverwachting. Na zes weken wachten in spanning, kregen ze de hypotheek.

Koop eerst je huis

Was Esther in loondienst gebleven, dan hadden ze meer keus gehad in hypotheekverstrekkers én mochten ze meer lenen. Omdat haar inkomen dan voor 100 procent meetelt. "Ik vind het goed dat je mensen beschermt. Er zijn zzp'ers die geen stabiel inkomen hebben. Maar de markt verandert. Je blijft niet meer tot je pensioen bij één baas werken. Bovendien komen er steeds meer zelfstandigen, die de dupe zijn van de strenge hypotheekregels. Banken zouden veel meer naar het individu moeten kijken."

Ze geeft lachend de tip: "Koop eerst een huis en word dan pas zelfstandige. Dan kraait geen haan meer naar je inkomen, als je iedere maand keurig betaalt."

Zzp'er? Wil je een hypotheek? Volg deze tips!

*Laat je adviseren door een goede, onafhankelijke hypotheekadviseur die werkt met alle banken en die gespecialiseerd is in hypotheken voor zzp’ers. Bijvoorbeeld FinaForte in Heemskerk of Pentrax in Nijmegen.

*Eigen vermogen helpt en versnelt een hypotheekaanvraag.

*Wees goed voorbereid en heb alle financiële stukken op orde.

*Neem deze stukken mee naar een hypotheekgesprek: de laatste drie IB-aangiftes en belastingaanslagen, de jaarcijfers van de laatste drie jaar, een gewaarmerkt uittreksel van de Kamer van Koophandel, legitimitatiebewijs, afschrift van spaargeld en de omzetstaat van het afgelopen jaar. Het is handig als je alle stukken digitaal kunt aanleveren.

Dit artikel is verschenen in het kader van de week van de hypotheek die DFT en RTL-Z samen houden van zaterdag 28 januari tot en met zaterdag 4 februari.