Dit kun je allemaal met jouw hypotheek

„We zagen veel vragen over actuele zaken, zoals oversluiten, de aflossingsvrije hypotheek en de spaarhypotheek”, vertelt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. „Daarnaast waren er ingewikkelde vragen van mensen met een bijzondere persoonlijke situatie. Die zijn moeilijk per mail te beantwoorden. De fiscaliteit is zo complex.” Ook experts van Vereniging Eigen Huis, De Hypotheker, Florius (ABN Amro), Rabobank, BLG Wonen (De Volksbank), Viisi Hypotheken en Van Bruggen Adviesgroep bogen zich over een deel van de vragenberg. Mensen hadden die hypotheekvragen ook rechtstreeks kunnen voorleggen bij een bank of adviseur. Kennelijk ervaren zij ten onrechte een drempel, constateert directeur Frank Soede van BLG Wonen. „Het oriëntatiegesprek, waar je met elkaar de wensen verkent, is gratis. Pas als je er echt werk van maakt, teken je de opdracht tot dienstverlening waarin je afspreekt wat je gaat betalen.” Ook bij De Hypotheker zien ze dit misverstand. „We merken dat klanten in het algemeen denken dat het eerste gesprek al geld kost”, vertelt expert Mette Bultman. Daardoor laten mensen nogal eens kansen liggen, zegt Hagedoorn. „Veel mensen blijven zitten met vragen en zetten de eerste stap niet, hoewel vaak veel meer mogelijk is dan men denkt.” Hieronder een aantal lezersvragen: Wij hebben in 2015 een hypotheek van €390.000 afgesloten voor een rentevaste periode van 20 jaar. De rente is 3,05%. De boete bij oversluiten is circa €60.000. Wat zijn de opties? Bij een dergelijk lange resterende rentevaste periode en hoge boete is de terugverdienperiode heel lang. De kans dat u dat gaat terug verdienen is waarschijnlijk klein, omdat er een grote kans is dat u gaat verhuizen voor het einde van de nieuwe rentevaste periode. Een interessante optie is zeker om te overwegen om een andere woning te kopen. Moet ik mijn nieuwe hypotheek afsluiten voor 10 jaar à 1,55%. Of voor 30 jaar à 2,05%? U zult zelf een keuze moeten maken. Blijft u 30 jaar in dezelfde woning? Kunt de rente meeverhuizen naar een nieuwe woning? Dan koopt u langdurig zekerheid. Vindt u 10 jaar zekerheid genoeg, dan krijgt u een iets lagere rente. Ik heb een spaarhypotheek die volgend jaar de einddatum bereikt. Ik zal deze dus moeten verlengen. Ga ik dan maandelijks veel meer betalen? Een spaarhypotheek heeft het voordeel van vaste maandlasten, ook bij een hogere of lagere rente. De keerzijde is dat u niet profiteert van een renteverlaging omdat de premie dan stijgt. De rente die u over het spaartegoed ontvangt is immers gelijk aan de rente die u over uw lening betaalt. Netto kan een renteverlaging nadelig uitpakken, omdat alleen de betaalde rente aftrekbaar is van de belastingen. De betaalde premie is dat niet. Wij hebben nogal wat geld op de bank. Is het verstandig om van ons spaargeld een gedeelte van de hypotheek af te lossen? Aflossen is altijd een goede optie. Het verlaagt uw huidige en toekomstige hypotheeklasten. Zorg er wel altijd voor dat u voldoende spaargeld achter de hand houdt. Kijk daarbij ook naar eventuele wensen die wat verder in de toekomst liggen. Als u verwacht om over een paar jaar te verhuizen of een verbouwing te gaan doen, kunt u het geld beter beschikbaar houden op een spaarrekening. Wij hebben veel overwaarde op onze hypotheek. We willen graag €100.000 lenen om onze zoon te helpen met de aankoop van een huis. U kunt overwegen om de bestaande hypotheek over te sluiten naar een zogenoemde verzilverhypotheek. Met zo’n hypotheek kunt u een deel van de overwaarde in één keer opnemen of maandelijks een bepaald bedrag ontvangen. U bent vrij hoe u dit geld besteedt. De verschuldigde rente wordt maandelijks bijgeschreven op de hypotheeklening, waardoor de schuld gedurende de looptijd van de lening oploopt. Pas als de woning is verkocht, lost u de schuld, inclusief de rentekosten, af. Wel betaalt u een hogere rente dan bij een reguliere hypotheek. Ik heb mijn appartement gekocht in 2002 met een aflossingsvrije geldlening met een looptijd van 30 jaar. Gaat er iets veranderen aan mijn renteaftrek? Vanaf 2013 geldt dat nieuwe leningen voor de eigen woning aftrekbaar zijn als deze in maximaal 30 jaar worden afgelost. De Belastingdienst gaat dan uit van een minimale aflossing op basis van een annuïteitenlening. Voor bestaande hypotheken geldt deze periodieke verplichte aflossing niet. De renteaftrek die u nu ontvangt wijzigt niet, tenzij u de lening zelf wijzigt, verhuist of de Belastingdienst de regeling aanpast. De hypotheekrente op uw bestaande hypotheek is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Wat als je niet genoeg eigen geld hebt. Wat kan je dan doen? De zogenaamde kosten koper, zoals notariskosten, taxatiekosten en advieskosten, moet je uit eigen geld betalen omdat de hypotheek nooit hoger mag zijn dan 100% van de waarde van de woning. Als je onvoldoende eigen middelen hebt, dan wordt het lastig om de woning te kopen. Een alternatief is een schenking door de ouders. Is die mogelijkheid er niet, dan zal de aankoop van de woning niet mogelijk zijn. Ik lig in scheiding en word uitgekocht en daarnaast ga ik alimentatie krijgen. Ik wil een huis kopen. Waar moet ik rekening mee houden? Veel banken nemen alimentatie alleen maar mee in de toetsing voor de afgesproken looptijd. Dat beperkt de leencapaciteit of leidt tot een deel van de hypotheek die binnen 12 jaar afgelost moet worden. Ook uw leeftijd kan een rol spelen. Als u binnen 10 jaar met pensioen gaat zal bij de toetsing ook daar rekening mee gehouden worden. Wij hebben nog een spaarhypotheek en we willen verhuizen. Het spaargeld dat vrij komt, zitten daar regels aan om het te gebruiken? Er zijn 2 opties: U kunt de spaarhypotheek behouden en het product bij dezelfde of een andere aanbieder voortzetten. De looptijd mag niet verlengd worden en het doelkapitaal mag niet verhoogd worden. Op de einddatum lost u dan met de uitkering de hypotheek af. U kunt ook besluiten om te stoppen met de spaarhypotheek. De waarde kunt u onbelast laten uitkeren zolang u het gebruikt om de hypotheekschuld mee te verlagen. Als u na de verkoop tijdelijk gaat huren voordat u een nieuwe woning aankoopt is het ook mogelijk om de spaarpolis onbelast uit te laten keren zonder dat u het geld moet gebruiken om de nieuwe hypotheekschuld te verlagen. Het is belangrijk dat u zich op dit punt goed laat adviseren om grote fiscale consequenties te voorkomen. Ik heb een annuïteitenhypotheek met variabele rente. Kan ik zonder kosten overstappen voor het zelfde hypotheekbedrag naar een andere hypotheekverstrekker? Dus ook zonder kosten voor het verplichte advies? Als u wilt overstappen naar een andere hypotheekbank zult u wel kosten moeten maken. U moet in ieder geval naar de notaris voor het tekenen van een nieuwe hypotheekakte. Mogelijk wil de nieuwe bank een taxatierapport van uw woning hebben, alhoewel steeds vaker een WOZ-beschikking of een Calcasa-rapport volstaat. Daarnaast zult u kosten hebben voor het aanvragen van de hypotheek. Als u geen advies wenst kunt u op internet aanbieders vinden waar u alleen betaalt voor de bemiddeling (execution only). We hebben nieuw huis gekocht en het oude huis gaat volgende week verkoop in. Nu is de vraag voor hoeveel jaar kunnen we het beste de hypotheek vastzetten ? We zijn beide 34 jaar oud en hebben allebei een vaste baan. Dit hangt helemaal af van uw persoonlijke situatie en wensen die u heeft. Bijvoorbeeld de maandlasten die u wilt gaan betalen. Bij een langere rentevaste periode is de rente hoger en betaalt u hogere maandlasten dan bij een kortere rentevaste periode. Maar aan de andere kant heeft u met een langere rentevaste periode wel meer zekerheid over stabiele maandlasten gedurende een langere periode. In de praktijk zien wij dat veel huizenkopers kiezen voor een rentevaste periode van 20 jaar of langer vanwege de huidige lage rente. Wij adviseren om hier met een hypotheekadviseur over in gesprek te gaan. Ik hoorde dat als je resterende hypotheeklening 60% van je WOZ-waarde is, dat je de hypotheekrente met 0,2% kosteloos kan verlagen. Is dat zo en hoe pak ik dat aan? Hypotheekverstrekkers hanteren zogenaamde risicoklassen. Hoe hoger de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning, hoe hoger de rente. Andersom geldt: hoe lager de hypoheek, hoe lager de rente. Elke hypotheekverstrekker heeft zijn eigen risicoklassen. Of u kunt dalen in de rente hangt dus af van de voorwaarden van de desbetreffende hypotheekverstrekker. Als de hypotheekverstrekker deze regel kent, wordt vaak gevraagd of u als klant door middel van een recent taxatierapport of soms de WOZ-beschikking kunt aantonen dat uw lening t.o.v waarde van de woning gedaald is. De hypotheekverstrekker past dan het rentetarief op de hypotheek aan. Een verzoek moet rechtstreeks of door een tussenpersoon bij de hypotheekverstrekker worden ingediend. Op dit moment is het rentepercentage (20 jaar vast) 0,9% lager dan onze huidige rente, dus denk ik er over na de rente te wijzigen. Helaas gaat mijn bank niet akkoord met Execution Only, dus waarbij ik zelf het formulier invul. Zij laten mij weten dat dit te moeilijk is voor mij en alleen via een adviseur aangevraagd kan worden. Dat kost mij €2000. Ik vind dat pure diefstal. Mag dat? Maatschappijen mogen zelf bepalen of ze execution only aanbieden. Zij hebben hierbij de plicht om een kennistoets bij de klant af te nemen om te beoordelen of de klant voldoende kennis van zaken heeft. Uw hypotheekverstrekker heeft er voor gekozen om met tussenpersonen te werken en geen execution only aan te bieden, vandaar dat zij u als klant doorverwijzen naar een hypotheekadviseur. Als u naar een adviseur gaat kunt u uiteraard wel in overleg bepalen wat u zelf gaat doen en wat de adviseur voor u gaat doen. Op deze afspraken kunt de vergoeding afstemmen. Wij hebben een nieuwbouwwoning gekocht die nog gebouwd moet worden. De hypotheekverstrekker vraagt nu al om een specificatie van het bedrag van het bouwdepot. We hebben een ruim geschat totaalbedrag aangevraagd, maar weten nog niet wat alle onderdelen precies gaan kosten. Is het ook mogelijk om het bouwdepot te verkrijgen zonder specificatie? Het klopt dat de hypotheekverstrekker bij een nieuwbouwwoning vooraf al de 'verbouwspecificatie' opvraagt, omdat dit ook (deels) onderdeel is van de lening. Het exacte bedrag is lastig op de euro nauwkeurig te bepalen, maar voor de aanvraag is het wel belangrijk om een zo goed mogelijke inschatting van deze kosten te maken. Het is wel wijs om de bedragen voor de zekerheid (iets) ruimer in te schatten, zodat je niet 'tekort' komt met je bouwdepot. Het deel dat je uiteindelijk niet gebruikt wordt vaak gewoon weer afgelost op je hypotheek. Kijk hiervoor goed naar de voorwaarden van de geldverstrekker. Bij de meeste geldverstrekkers is een bouwdepot geldig voor 24 maanden. Deze periode kun je dus gebruiken om al het meerwerk uit te laten voeren en kosten te declareren middels het bouwdepot.