Financieel/Geld
1482642
Geld

’Zo goedkoop als nu wordt het nooit meer’

Erfpachtkosten zullen uitdijen

Elf maanden geleden werd voor het stadhuis al fel gedemonstreerd tegen de gemeentelijke erfpachttarieven.

Elf maanden geleden werd voor het stadhuis al fel gedemonstreerd tegen de gemeentelijke erfpachttarieven.

AMSTERDAM - De prijzen van de Amsterdamse eeuwigdurende erfpacht zullen over een paar jaar enorm toenemen. Dat zegt erfpachtdeskundige Rob de Wildt.

Elf maanden geleden werd voor het stadhuis al fel gedemonstreerd tegen de gemeentelijke erfpachttarieven.

Elf maanden geleden werd voor het stadhuis al fel gedemonstreerd tegen de gemeentelijke erfpachttarieven.

Amsterdammers kunnen sinds kort een aanbieding van de gemeente krijgen om de voortdurende erfpacht om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht. Daarbij geldt nu nog de WOZ-waarde van 2014 als basis (of die van 2015 als deze lager is). Maar over een paar jaar wordt deze aangepast naar de WOZ-waarde van 2018. „In de afgelopen vier jaar is de prijs van Amsterdamse woningen gemiddeld met 53 procent gestegen”, zegt hij.

De Wildt, die onder andere onderzoeken naar erfpacht verrichtte voor Vereniging Eigen Huis, gebruikt cijfers uit de woningprijzenindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

„Je kunt zeggen dat een deel waardestijging van een woning gerealiseerd wordt door de stijging van de grondwaarde en een deel door de stijging van de waarde van de opstal. Maar de gemeente Amsterdam rekent zich bij de huidige systematiek wel heel makkelijk rijk en vindt dat het recht heeft om 80 procent van de waardestijging aan zichzelf toe te wijzen.”

Tot 2020 wordt de grondwaarde voor de eeuwigdurende erfpacht gebaseerd op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2014. Deze wordt vermenigvuldigd met een zogeheten buurtstraatquote (BSQ). In 2020 zal de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2018 worden gebruikt. „Het effect daarvan kunnen we nu al globaal afleiden uit de ontwikkeling van woningprijzen en van de bouwkosten van woningen”, stelt de onderzoeker.

Amsterdam stelt volgens De Wildt op opvallende wijze de grondwaarde vast. Terwijl de woningprijs in vier jaar tijd zeker 50 procent hoger uitvalt, zijn de bouwkosten in dezelfde periode minder dan 10 procent gestegen. „Als gevolg van deze rekenmethode rekent de gemeente in veel gevallen meer dan 80 procent van de waardestijging naar zichzelf toe.” De bouwkundige noemt de gemeente „een schrokop”.

Juist op de plekken waar nu nog relatief lage grondwaardes zijn, zoals Nieuw-West en Zuidoost, zal de erfpachtafdracht per vierkante meter exploderen. „De BSQ zal omhoogvliegen”, aldus De Wildt. „Heel veel meer woningen zullen op het maximum van 49 procent terechtkomen. Buiten de Ring en in Noord gelden nu nog relatief lage BSQ’s in de orde van 5 tot 10 procent van de WOZ-waarde. In 2020 zal de grondwaarde daar vijf tot tien maal zo hoog worden. De BSQ schiet dan naar meer dan 30 procent van een veel hogere WOZ-waarde.”

Daarmee is er volgens De Wildt geen sprake van een redelijke verdeling van de waardeontwikkeling van de woning tussen de gemeente (grondeigenaar) en de woningeigenaar. De Amsterdamse erfpachters worden volgens de bouwkundige nu dan ook in een dwangpositie geplaatst. „Ze kunnen maar beter nu ’vrijwillig’ overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, want zo ’goedkoop als nu’ zal het nooit meer worden.”

In een reactie zegt de gemeente dat, bij de meer dan 100.000 Amsterdamse erfpachtrechten, grote belangstelling is om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Eerder erkende de stad al dat er problemen opdoken bij de aanbiedingen. De eerste aanbieding zou pas eind van deze maand of begin 2018 volgen.