1795922
Financieel

Rapport sloopt Amsterdamse bouwplannen

Amsterdam - Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) maakt gehakt van het nieuwe Amsterdamse woningbeleid. De kostbare plannen in de Woonagenda 2025 om meer woningen te bouwen voor middeninkomens, leiden volgens het instituut „niet tot een wezenlijke verbetering” voor deze groep. Tegelijk dreigen de kosten op te lopen.

„De doorstroming is de achilleshiel”, zegt EIB-directeur Taco van Hoek. Het instituut heeft in zijn rapport Woningmarktbeleid in Amsterdam berekend dat jaarlijks in Amsterdam 1625 dure woningen minder gebouwd gaan worden. „Daardoor neemt de doorstroming naar duurdere huizen vanuit de middensector af”, aldus Van Hoek. „Het punt is: als je dure woningen bouwt, schuiven mensen uit de middeldure huur daarnaartoe, en die laten op hun beurt weer een middeldure woning achter.”

40-40-20-formule

Afgelopen juli stelde de Amsterdamse gemeenteraad de Woonagenda 2025 vast. Kern daarvan is de 40-40-20-formule, die inhoudt dat 40% van de nieuwe woningen een sociale huurwoning moet zijn en 40% een middeldure huur- of koopwoning. De rest mag in het vrije segment worden aangeboden. Voorheen moesten ontwikkelaars 30% sociaal bouwen en mochten zij het verder zelf bepalen.

In de nieuwe plannen komen er volgens het EIB in eerste instantie 1300 extra middeldure woningen per jaar bij. Ook politieagenten en verpleegsters moeten in Amsterdam kunnen wonen, was het motto van de gemeente. „Daar kun je je iets bij voorstellen”, zegt Van Hoek. „Het probleem is alleen dat dit beleid daar niet toe leidt.”

Doorstroming tegengewerkt

De doorstroming wordt volgens het EIB ook ernstig tegengewerkt door de strenge eisen die de gemeente aan de huren van de nieuwe middeldure woningen stelt. Die mogen 25 jaar lang alleen met het inflatiepercentage omhoog. Door die indirecte subsidie loopt de ’verhuisketen’ verder vast, zegt het EIB. „Huishoudens die een relatief royale woning bemachtigen voor een lage prijs, zullen niet snel vertrekken.”

Volgens het EIB neemt het te bouwen aantal sociale huurwoningen in Amsterdam met jaarlijks 325 toe. Van Hoek: „Maar je hoopt daar ook ruimte te creëren door doorstroming. Dat zal niet sneller gebeuren. Als jij voor €600 per maand een sociale huurwoning van 60 vierkante meter op een mooie plaats hebt, ga je niet weg naar net zo’n grote middeldure woning voor €800 per maand.”

De plannen kosten Amsterdam jaarlijks minimaal €80 miljoen aan lagere grondopbrengsten, want grond voor sociale huur levert minder op. Verder worden ontwikkelaars zo gecompenseerd voor de lagere huuropbrengsten en de bouw van grotere woningen waar ze geen extra huur voor mogen vragen. Die laatste post, nu €15 miljoen, kan volgens het EIB oplopen naar €40 miljoen.

Ivens

De Amsterdamse wethouder Laurens Ivens (SP), verantwoordelijk voor bouwen en wonen, had het rapport een dag eerder gekregen. „Het EIB constateert wel een bescheiden effect”, zegt hij opgewekt. Ivens was kritisch over de gegevens die het instituut gebruikt heeft. „Het is een onderzoek op basis van de WOZ-waardes van 2014. Daarna kwam de prijsopdrijving. Die dure woningen die je volgens het EIB nodig hebt, komen er elke dag bij.”

Ivens erkent dat mensen minder zullen doorstromen als middeldure huren alleen met de inflatie omhoog mogen. „Dat is een terechte constatering, maar ik gun de mensen die woning.”

Alternatieven

Het EIB draagt ook alternatieven aan, zoals het stimuleren van woningbouw rond Amsterdam. „Meer aanbod in de regio zal ook meer ruimte in de stad creëren”, zegt Van Hoek. Een ander voorstel is huursubsidie invoeren voor middeninkomens. Je kan volgens de onderzoekers beter een huurder subsidiëren dan 25 jaar lang een woning subsidiëren met een lage huur. Het zou hooguit de helft kosten van wat de gemeente nu kwijt is. „Een prachtig voorstel. Maar daar gaat het Rijk over”, zegt Ivens.

EIB-directeur Van Hoek benadrukt dat het rapport niet uit de koker van bouwbedrijven komt. „De bouwsector wil bouwen. Duur of middelduur maakt niet uit, het gaat om het rendement. Dat kan je ook krijgen via de grondpolitiek van de gemeente.”