Nieuws/Financieel
1804786
Financieel

Column: Huisje, boompje, beestje

Bij een aantal professionele beleggers uit ons land was in de zomer van 2005 al bekend dat de Amerikaanse huizenmarkt op zijn zachtst gezegd een beetje overspannen raakte en dat dit een signaal was dat niet genegeerd kon worden. Het zou overigens tot het late voorjaar van 2006 duren voor de Case-Shiller index zijn ultieme top bereikte.

De Case-Shiller index meet de huizenprijzen in de twintig grootste steden van de Verenigde Staten en geldt als een graadmeter voor de Amerikaanse huizenmarkt. Weer een jaar later begon niet alleen de economie van de Verenigde Staten te kraken, maar ook de beurs hield het niet lang meer droog. De rest is geschiedenis.

Economisch van belang

Waarom haal ik deze oude koe uit de sloot? Nou, voor de meeste mensen is het kopen van een huis verreweg de grootste uitgave uit hun leven. De prijs en de maandelijkse hypotheeklasten zijn dan ook van groot belang voor hun financiële welbevinden. Het is belangrijker dan bijvoorbeeld de stand van hun effectenportefeuille. Er is overigens een veel kleiner aantal mensen dat actief is op de beurs dan dat in het bezit is van een eigen woning. Bovendien betreft het meestal een kleiner bedrag dan de waarde van hun huis.

Miskend

Zo bezien is de huizenmarkt van grote invloed op het consumentenvertrouwen en daarmee op de gehele economie en uiteindelijk dus ook op de beurs. Je zou kunnen stellen dat de huizenmarkt niet alleen in de Verenigde Staten, maar in de hele westerse wereld, de ruggengraat vormt van de economie. Het is dus een zeer belangrijke indicator voor het bepalen van de conditie van die economie. Het is vooral opvallend dat deze door veel analisten nogal veronachtzaamd wordt. Een soort miskend talent. Je hoort de hele tijd over het dreigende gevaar van een stijgende inflatie en oplopende rentes, over presidenten die handelsakkoorden dreigen op te heffen en over verkiezingen in landen met fors uit de hand gelopen staatsschulden. Natuurlijk is dat allemaal belangrijk. Maar zolang de huizenmarkt in ’s werelds grootste economie nog steeds gestaag stijgt, lijkt het met die economie wel goed te zitten.

In de Verenigde Staten werden in 2006 nog 1,8 miljoen huizen verkocht. Als gevolg van de crisis zakte dat aantal naar 350.000 in 2009. Momenteel staat de teller op 877.000. Daarmee zijn we nog lang niet terug op het niveau van de vorige piek. De afgelopen 6 jaar stegen de huizenprijzen in de Verenigde Staten met gemiddeld 6 procent per jaar. De National Association of Realtors (de Amerikaanse vereniging van makelaars) verwacht dat deze trend nog wel even voortduurt. Het aanbod schiet met zo’n 300.000 huizen namelijk tekort bij de vraag met alle gevolgen van dien voor de gemiddelde prijs.

Millennials roeren zich

Naast de historisch lage werkloosheid spelen het gestegen consumentenvertrouwen en de nog steeds lage rente hierbij een rol. Er is echter meer. Zo begeven de millennials, geboren tussen 1980 en 2000, zich voor het eerst op de huizenmarkt. Mede door de crisis heeft deze generatie zich lang koest gehouden, maar nu de economie floreert loopt de vraag naar starterswoningen op. Naar verwachting zullen miljoenen millennials het komende decennium hun eerste schreden op de huizenmarkt wagen. Dat betekent dat de gestage stijging kan voortduren. Niet voor niets wordt al gesproken van een Goldilocks-scenario op de huizenmarkt.

(Nog) geen probleem

Recent kwam er wel even een kleine kink in de kabel. De huizenbouwersindex (XHB) daalde de afgelopen maand met 12 procent, in lijn met de beurs en de vrees voor een hogere hypotheekrente. Voor beleggers biedt deze daling wellicht kansen. De koers-winstverhouding van de aandelen uit deze index bedraagt nog maar 10 keer de verwachte winst over 2018 terwijl het gemiddelde van de markt op 17 staat. En de verwachte renteverhoging van de Fed morgen en de licht oplopende hypotheekrente dan? Nou, die steeg dit jaar voor een hypotheek met een looptijd van 30 jaar van 4,20 naar ongeveer 4,43 procent. Voor een hypotheek van 300.000 dollar komt die toename neer op 6 tientjes per maand. Natuurlijk is dat geld, maar bedenk daarbij wel dat de hypotheekrente in de Verenigde Staten de afgelopen 20 jaar gemiddeld 6 procent bedroeg. In dat licht gezien zal het millennials waarschijnlijk niet veel afremmen om aan hun eigen huisje, boompje, beestje te beginnen.

Martine Hafkamp is vermogensbeheerder bij Fintessa.