Kies je hypotheek: lineair of annuïteiten?

„Een lineaire hypotheek is moeilijker afsluiten, ook voor de adviseur”, zegt Harrie-Jan van Nunen, directeur van De Financiële Makelaar. „Bij een annuïteitenhypotheek hoef je niet vele jaren vooruit te rekenen.”

Aftrek

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag: een deel aflossing en een deel rente. Aan het begin van de looptijd is de maandelijkse aflossing laag, en bestaan de lasten voor het grootste deel uit rente. Daardoor profiteer je meer van de hypotheekrenteaftrek. Richting het einde van de looptijd wordt het aflossingsdeel groter en het rentedeel kleiner. Je kunt dus ook steeds minder rente aftrekken: de netto maandlasten lopen op.

Bij een lineaire hypotheek betaal je niet iedere maand hetzelfde bedrag. Het aflossingsdeel is de hele looptijd even groot. Daarnaast betaal je rente over wat je nog niet hebt afgelost. Daardoor zijn ook de lasten hoger dan bij een annuïteitenhypotheek. Maar elke maand word je restschuld kleiner, waardoor ook je maandlasten elke maand een beetje omlaag gaan. Bij een lineaire hypotheek wordt de schuld sneller afgelost dan bij een annuïteitenhypotheek.

Maandlasten

Dat hangt af van wat je onder voordelig verstaat. Kun je bij aankoop van de woning geen hoge maandlasten opbrengen, dan is een annuïteitenhypotheek verstandig. Je moet je dan wel realiseren dat de netto maandlasten steeds hoger worden, omdat je steeds minder profiteert van de hypotheekrenteaftrek.

Hoewel je bij een lineaire hypotheek start met hoge maandlasten, biedt die variant veel voordelen, zegt Van Nunen. Vooral nu de rente (nog) laag staat. „Dan blijft die hypotheekvorm, ondanks de hogere startlasten, redelijk betaalbaar. En je hoeft je rente niet twintig jaar vast te zetten, wat je bij een annuïteitenhypotheek wel zou doen. Want zelfs als je over tien jaar een twee keer zo hoge rente moet betalen, ben je goedkoper uit. Het renteverschil dat je opstrijkt omdat je voor een kortere rentevaste periode kiest, kun je maandelijks steken in extra aflossing. Zo los je in de eerste tien jaar bijna je halve hypotheek af.”

Renterisico

Dat een lineaire hypotheek een lager ’renterisico’ kent, komt door de opbouw van de lineaire aflossing: die bestaat aan het begin uit veel rente – vandaar de hoge lasten – en tegen het einde alleen nog uit aflossing. In een annuïteitenhypotheek is de rentelast aan het begin ook hoger, maar zijn de termijnen ’gladgestreken’: de huiseigenaar betaalt maandelijks, de hele looptijd lang, hetzelfde bedrag.

Wel zo voorspelbaar, totdat de overheid gaat sleutelen aan de hypotheekrenteaftrek. En dat is precies wat er nu gebeurt: de maximale aftrek wordt afgebouwd tot maximaal 37%. Een annuïteitenhypotheek heeft daar veel last van, becijfert Van Nunen: bij een rente van 3% gaan de maandlasten met €70 omhoog, oftewel 11,6%. Bij een lineaire hypotheek is er een veel kleiner effect: de lasten stijgen met €12 (1,5%).

Kiezen tussen een lineaire of annuïteitenhypotheek is vooral goed nadenken, benadrukt de Consumentenbond. „Let op de inflatie. Bij een inflatie van 3% of hoger is de annuïteitenhypotheek iets voordeliger. Bij minder inflatie de lineaire vorm.”