Tijd om te denken aan oversluiten

De tijden van de lage rentes lopen namelijk op hun einde, verwacht Oscar Noorlag van hypotheekadviesketen Van Bruggen Adviesgroep. „Mensen die nog een looptijd van ongeveer drie jaar op hun hypotheek hebben, moeten zich gaan afvragen of het interessant is om actie te ondernemen”, zegt hij. „We zien de laatste tijd nog wel dat de rente omlaag gaat, maar die daling is redelijk beperkt. De kans dat de hypotheekrente nog eens 0,5% daalt is niet heel groot, terwijl we wel goed op moeten letten hoe ver de rente omhoog kan.”

Het heeft allemaal te maken met het beleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Die kocht vanaf 2015 elke maand voor tientallen miljarden aan obligaties op. Als gevolg daarvan ging de rente op die obligaties, de kapitaalmarktrente, hard omlaag. En de hypotheekrente volgt doorgaans die trend. Inmiddels is dat opkoopprogramma hard afgebouwd en vanaf januari stopt de ECB helemaal.

Winstmarge

Richard Abma van vermogensbeheerder OHV denkt dat dat gaat leiden tot hogere kapitaalmarkt- en dus hypotheekrentes. Hij wijst om dat te onderbouwen naar het beleid van de Federal Reserve, de Amerikaanse centrale bank. „Op de dag dat die stopte met opkopen, zag je dat de rentes heel stelselmatig op begonnen te lopen. Ik verwacht dat dat hier ook gaat gebeuren.”

Abma legt uit hoe de rente op obligaties verweven is met die van de hypotheken. „Banken verstrekken geld voor een hypotheek, maar hebben dat geld zelf niet op de balans staan. Dus lenen ze het uit de markt tegen een bancaire rente, die ligt dicht tegen de kapitaalmarktrente aan. Vervolgens verstrekken ze jou de lening tegen een rente die iets hoger ligt, dat is hun winstmarge. Een Nederlandse staatsobligatie heeft nu een rente van ongeveer 0,4 à 0,5% en de rente voor een hypotheek met een looptijd van tien jaar is ongeveer 1,9%. Daar zit dus ongeveer 1,5% tussen, dat noemen we de spread. Die blijft ongeveer gelijk. Dus als de tienjaarsrente oploopt van 0,5 naar 1,5%, zal de hypotheekrente van ongeveer 2 naar 3% gaan.”

Boot niet missen

Of de hypotheekrente op korte termijn snel gaat oplopen, is koffiedik kijken. Maar de kans op een nog lagere rente dan nu is heel klein, daar zijn de marktkenners het wel over eens. Volgens Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep is het daarom voor mensen die nog een looptijd van een paar jaar op hun hypotheek hebben heel verstandig om eens na te denken over oversluiten. „Die moeten zich gaan afvragen of het interessant wordt om actie te ondernemen. We zien nu dat de rente nog even omlaag gaat, maar die daling is redelijk beperkt.Consumenten houden de rente niet zo goed in de gaten, maar als de rente op gaat lopen kan dat in theorie zomaar met 1 of 2% gaan in een paar jaar tijd. Die boot wil je niet gemist hebben.”

Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop ziet de hypotheekrente niet meteen heel hard stijgen. Hij denkt dat factoren als concurrentie en efficiëntere processen bij verstrekkers ervoor kunnen zorgen dat de rente nog laag kan blijven. Maar hij zou het wel snappen als mensen nu voor een lage rente gaan. „Heel veel mensen betalen nu nog 4, 5 of 6% rente. Dan is een stap naar 2 à 3% aantrekkelijk. En als je nog maar een looptijd van één of twee jaar hebt, kan de boeterente die je moet betalen ook te overzien zijn.”

Noorlag wijst er ook op dat de oversluiter wel wat geld op de bank moet hebben staan. „Die boeterente kan een paar duizend euro zijn, dan moet je wel over de middelen beschikken. Anders kun je ook kiezen voor rentemiddeling. Dan gaat je rente iets minder omlaag, maar hoef je niet in een keer af te tikken. De voorwaarden zijn meestal iets minder gunstig, intern oversluiten is daarom vaak aantrekkelijker. En soms is oversluiten naar een andere geldverstrekker het gunstigst, als je bij een relatief dure zit.”