Je hypotheek nu oversluiten, is dat slim? 5 vragen

1. Wat is oversluiten? Oversluiters hebben al een koophuis met een hypotheek, maar besluiten hun hypotheek te vernieuwen. Aan het einde van de rentevaste periode kun je probleemloos oversluiten naar een lening tegen de huidige lage rente, dan sluit je eigenlijk automatisch over. Als je nog niet aan het einde van je rentevaste periode zit, kun je ook oversluiten. Dit kan op twee manieren: door een boeterente te betalen, of door rentemiddeling. 2. Hoe werkt oversluiten als je rentevaste periode nog niet is afgelopen? Stel dat je zeven jaar geleden de hypotheekrente voor 10 jaar hebt vastgezet tegen 4,5%. Dan zou je dit eigenlijk nog drie jaar moeten betalen. De hypotheekrente is inmiddels, zelfs als je hem voor 30 jaar vastzet, minder dan 2%. Een flink verschil. Als je de hypotheek wilt openbreken om hem nu (bijvoorbeeld) voor 20 jaar vast te zetten tegen de lage rente van nu, moet je de bank een vergoeding betalen voor de 3 jaar aan 4,5% rente die zij misloopt. Dit kan een flink bedrag ineens zijn. Het is wel aftrekbaar. Omdat het maximale tarief voor aftrekposten de komende jaren wordt verlaagd, kan het fiscaal gunstig zijn om nog dit jaar over te sluiten. 3. En als ik die boeterente niet kan betalen? Als je deze boeterente niet ineens kunt ophoesten, kun je twee dingen doen. Vaak bieden banken de mogelijkheden de boeterente mee te financieren bij de hypotheek, vooral als er veel overwaarde is. De rente over dit stuk hypotheek is dan niet aftrekbaar, maar de maandlasten worden vaak zoveel lager dat dat niet zoveel uitmaakt. Je kunt ook kiezen voor rentemiddeling bij je eigen hypotheekverstrekker. Hierbij wordt de hoge rente die je nog moest betalen gemiddeld met de lage rente die je gaat betalen. In het voorbeeld zou de drie jaar 4,5% worden gemiddeld met bijvoorbeeld 20 jaar 1,75%. Je zou dan 2,11% gaan betalen. Maar omdat een hypotheek straffeloos mag worden overgesloten bij bijvoorbeeld een verhuizing, rekenden banken daar altijd nog een opslag bovenop. Het is immers niet gegarandeerd dat je de komende 23 jaar deze rente blijft betalen. Sinds 1 juli 2019 mag deze risico-opslag niet meer. Daarom biedt nog maar weinig geldverstrekkers deze optie aan. 4. Wat zijn de voordelen van oversluiten? Dat je de lage rente voor lange tijd kan vastleggen zorgt meteen voor lagere maandlasten en financiële zekerheid voor de toekomst: rentezekerheid. Dat kan heel fijn zijn. Zeker voor mensen die bijvoorbeeld tussen 2011 en 2015 een hypotheek hebben afgesloten met tien jaar vaste rente, tegen 4 of 5%, kan oversluiten heel gunstig zijn, zegt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. Daarnaast zijn huizenprijzen flink gestegen. Als je jaren geleden je huis hebt gekocht, betekent dat vaak dat de woningwaarde een stuk hoger is geworden ten opzichte van de hypotheek, zeker als je ook hebt afgelost. Je hoeft dus geen eventuele risico-opslag meer te betalen, wat ook zorgt voor lagere rente. Daarnaast is de grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dit jaar €290.000, en volgend jaar wordt deze verhoogd naar €310.000. Dit betekent dat de nieuwe hypotheek vaak wel onder deze grens kan vallen, terwijl de oude dat niet deed. Ook dit levert een rentevoordeel op, en is extra zekerheid. Als de maandlasten flink dalen en je samen een huis hebt gekocht, is het goed denkbaar dat beide partners die ook makkelijk alleen kunnen dragen. Dan zou je de overlijdensrisicoverzekering kunnen opzeggen, mits de geldverstrekker deze niet verplicht stelt. 5. Voor wie is oversluiten geen goed idee? Als je nog lang moet wachten voor de rentevaste periode afloopt, is er eigenlijk geen reden om nu over te sluiten. Het lijkt er bepaald niet op dat de hypotheekrente op korte termijn weer flink gaat stijgen. De boeterente is dan hoog, het voordeel van rentemiddeling klein. „De verwachting van de markt is eigenlijk dat de rente nog wel een lange tijd laag blijft”, zegt Hagedoorn. „Als oversluiten dan een hoge boete oplevert, is het maar de vraag of het je uiteindelijk financieel voordeel oplevert. Daar zou ik me goed over laten informeren.” Ook bij een spaarhypotheek is oversluiten niet altijd het beste idee. De hypotheekrente die je betaalt, is ook de rente die je ontvangt over het deel dat je spaart. Bij oversluiten worden beide dus lager. Maar de spaarpremie stijgt. „Mensen met een spaarhypotheek krijgen aan het einde van de rentevaste periode vaak een voorstel met een rente die 2 of 3 % lager is, en daar zijn ze dan heel blij mee. Maar als ze dan hun totale maandlasten zien, gaan die vaak maar een beetje omlaag. Dat is iets op om te letten”, zegt Hagedoorn. „Velen kiezen er ook voor de spaarhypotheek om te zetten naar bijvoorbeeld een annuïtaire, omdat ze het toch fijn vinden om maandelijks af te lossen.” Als je een aflossingsvrije hypotheek hebt van voor 2013, kun je deze oversluiten met behoud van je fiscale voordelen. Wel krijg je te maken met aangescherpte eisen. Zo willen veel geldverstrekkers dat maximaal 50% van de woningwaarde met een aflossingsvrije hypotheek wordt gefinancierd. Oversluiten naar een hypotheekvorm waarbij wel wordt afgelost (annuïtair of lineair) kan een groot voordeel opleveren. Zo verklein je het risico op betalingsproblemen in de toekomst, of dat de geldverstrekker de hypotheek niet wil verlengen aan het einde van de looptijd. Dit zou kunnen gebeuren als het inkomen flink is gedaald, bijvoorbeeld door pensionering. In de praktijk gaan de meeste geldverstrekkers hier echter soepel mee om, concludeerde de Consumentenbond onlangs. Dit artikel stond eerder op telegraaf.nl.