Financieel/Geld

Analyse Woningfonds Randstad 1

Risico’s aan lange beleggingstermijn

Op de radio hoor ik het spotje over beleggen in starterswoningen in Woningfonds Randstad 1 van Annexum Beheer. De steekwoorden zijn: geen gedoe, het beheer wordt voor u gedaan en goed rendement.

Het fonds investeert in 101 appartementen voor starters in Nieuwegein en Zoetermeer. De appartementen zijn vrijwel volledig verhuurd. De koopsom van het vastgoed bedraagt €15,57 miljoen. De totale investering is €17,9 miljoen. Het verschil zijn kosten in verband met aankoop, financiering, opzet van het fonds, marketing en niet verrekenbare btw. Daarnaast wordt er geïnvesteerd in de stoffering van de appartementen en is er een liquiditeitsreserve van €105.659. Van de totale investering wordt €10,1 miljoen bij een bank geleend tegen een rente van 2,03% per jaar. De looptijd is vijf jaar.

Rendement

In de prognose is de looptijd tien jaar en dus zal de financiering tijdens de looptijd moeten worden verlengd. In de prognose wordt de nieuwe financiering tegen dezelfde rente- en aflossingsvoorwaarden afgesloten. Uit de exploitatie wordt een contant gemiddeld enkelvoudig rendement van 4,5% per jaar verwacht. Daarmee heeft u uw investering van minimaal €50.000 nog niet terug. Die ontvangt u naar verwachting na tien jaar bij verkoop van het vastgoed retour, nadat eerst de resterende bankfinanciering is afgelost.

Het surplus zal na kosten, waaronder begeleidings- en performancevergoeding, aan de investeerders worden uitgekeerd. In het realistische scenario levert dit gemiddeld enkelvoudig 2,3% per jaar. Het totale verwachte gemiddelde enkelvoudige rendement bedraagt 6,8% per jaar. Het samengestelde rendement dat in mijn ogen een betere en zuivere maatstaf is bedraagt 6% per jaar.

Wie wil investeren, zal de risico’s en een beleggingstermijn van minimaal tien jaar moeten accepteren. Een van die risico’s is dat de bankfinanciering niet tegen dezelfde voorwaarden kan worden verlengd. Bovendien moet u niet afhankelijk zijn van het contante rendement. Dat kan om verschillende redenen lager dan verwacht uitkomen. Wat verder opvalt is dat er flink wat kosten in rekening worden gebracht, maar dat is niet ongebruikelijk bij dit soort beleggingen en blijkbaar de prijs voor geen gedoe.