Financieel/Geld

Column: Monddoodclausule

Marcel van Hoorn

Kan de notaris je monddood maken ? Het antwoord is: nee, tenzij.

Marcel van Hoorn

Laat ik beginnen met een korte uitleg wat een monddood-clausule eigenlijk inhoudt en dan aangeven waarom het antwoord nee, tenzij is.

Stel dat iemand een groot perceel heeft en daarvan een deel aan jou verkoopt. Op het deel dat hij zelf houdt, wil de verkoper nog ’iets’ doen. Zoals een huis of loods bouwen of een bedrijf beginnen of juist uitbreiden. Dan wil hij natuurlijk niet dat jij dat tegenhoudt. Maar als hij voor die plannen vergunningen nodig heeft of zelfs het bestemmingsplan aangepast moet worden, dan heb jij als belanghebbende inspraakrecht en kun je zelfs tot aan de Raad van State procederen.

Soms wordt dan voorgesteld dat er in de koopovereenkomst en de akte van levering een clausule opgenomen wordt dat jij op geen enkele wijze bezwaar of beroep mag aantekenen tegen de plannen. Maar niet alleen jij, maar ook iedereen die het terrein van jou koopt. Dat alles op straffe van een flinke boete. Daarmee wordt dus iedere (toekomstige) eigenaar van de grond de mond gesnoerd.

Recht ontnomen

Zoals aangegeven is zo’n clausule in beginsel niet rechtsgeldig. Want hiermee wordt jou (of jouw opvolgers) het wettelijke recht ontnomen om op te treden tegen besluiten van de overheid. En dat is een (bijna) heilig recht.

Toch mag zo’n artikel wél, als de beperking van dit recht gelimiteerd is. Bijvoorbeeld als duidelijk omschreven is tegen welke gewenste toekomstige situatie jij je niet mag verzetten. Rechters zijn daarin heel streng, zo blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant.

Tuincentrum

De verkoper had een perceel grond verkocht. Daarachter lag een perceel waarop de verkoper een hoveniersbedrijf had, dat kennelijk niet gelegaliseerd was. De koper moest namelijk een monddoodclausule accepteren waarin stond dat hij bekend was met die feitelijke bestemming en nooit bezwaar zou maken als die geformaliseerd zou moeten worden door wijziging van het bestemmingsplan.

Je zou denken dat de clausule duidelijk beperkt is qua omvang: hij is namelijk alleen van toepassing als het kunnen uitbaten van een hoveniersbedrijf gelegaliseerd zou worden. De rechter beslist echter anders. Zoals ik het lees, omdat onduidelijk is wat de omvang is van het (toekomstige) hoveniersbedrijf en hoe veel overlast dit kan veroorzaken. Een eenpersoonsbedrijf is tenslotte wel wat anders dan een groot tuincentrum.

Wil je hierover wat laten weten, stuur dan een mail.

Mr. Ernst Loendersloot is senior kandidaat notaris te Maastricht.