Nieuws/Financieel
3320600
Financieel

Column: Keldert vastgoed als de rente stijgt?

Kantoren in Den Haag.

Kantoren in Den Haag.

Amsterdam - De Europese Centrale Bank is sinds eind december gestopt met haar beleid van kwantitatieve verruiming. Dit gedenkwaardige moment is opvallend onopvallend aan ons voorbij gegaan. Bijna vier jaar lang heeft zij in totaal 2.600 miljard euro aan stimulering in de economie gepompt.

Kantoren in Den Haag.

Kantoren in Den Haag.

In reactie op de geldpolitiek zijn vastgoedprijzen de afgelopen jaren fors gestegen. Omdat de rente op obligaties drastisch daalde, gingen beleggers op zoek naar beter renderende producten, waaronder ook vastgoed. Nu het beleid van kwantitatieve verruiming ten einde is, dringt de vraag zich op hoe bestendig de prijsniveaus van vastgoed zijn, mocht de rente weer gaan stijgen. Ik ben ervan overtuigd dat de sector daarover best gerust mag zijn om meer redenen.

Babyboomers

Allereerst is het nog zeer de vraag of de lange rente daadwerkelijk gaat stijgen. Gedreven door structurele trends waaronder veranderende demografie, welvaartsstijging en een daling in kapitaalinvesteringen, daalt de rente nu al decennia lang. Als gevolg van de babyboomers die aan het werk gingen en bleven, is er wereldwijd een sterke toename geweest van pensioenspaarders. Daarbij is in de nieuwe economie – denk aan Facebook, Uber en AirBnB –veel minder behoefte aan kapitaalintensieve investeringen. Er is dus al lange tijd veel meer aanbod dan vraag naar geld.

Huurinkomsten

Ten tweede komt de beleidswijziging van de ECB op het moment dat de Europese economie er een stuk beter voor staat dan bij de start van het programma in 2015. Op de vastgoedmarkt resulteert dat in een grote vraag van gebruikers naar vastgoed en opwaartse druk op huurprijzen. Mocht de rente toch stijgen en de relatieve aantrekkelijkheid van vastgoed als investering hierdoor verminderen, dan wordt dat meer dan gecompenseerd door de hogere inkomensgroei van stijgende huurinkomsten. Overigens is het economisch herstel nog zeer fragiel en hangt er met Brexit een groot risico boven de markt. In een zwakke economie blijft er een neerwaartse druk op de rente, omdat de ECB dan teruggrijpt op het bekende instrumentarium, iets wat zij in haar laatste vergadering op 7 maart al gedaan heeft.

Exotische beleggingen

Tenslotte kunnen we nog groei verwachten van de allocatie naar vastgoed in beleggingsportefeuilles. In vergelijking met obligaties en aandelen is de allocatie naar vastgoed relatief klein en wordt dit soms op een hoop geschoven met andere ‘exotische’ beleggingen, zoals grondstoffen, infrastructuur en private equity. Uit allocatiestudies blijkt dat een hogere allocatie naar vastgoed gerechtvaardigd is, mede gezien de toegenomen transparantie en liquiditeit.

Deze geruststellende analyse mag er echter niet toe leiden dat de sector achterover leunt en er blindelings op vertrouwt dat vastgoed vanwege het schaarse karakter en de toenemende beleggingsinteresse meer waard zal worden. Integendeel! Er liggen grote uitdagingen, alleen al in de verduurzamingsopgave en de continue aansluiting op de veranderende gebruikersbehoefte. Heb dus vertrouwen en investeer in de toekomstbestendigheid van het vastgoed.

Michael Hesp is Senior Associate, Portfolio Strategy & Analytics bij CBRE Global Investors