Nieuws/Financieel
426015
Financieel

Hypotheekrente lang vastzetten

Huizenbezitters staan bij het aangaan of de verlenging van hun hypotheek voor de keuze welke looptijd ze kiezen. Wij als beleggers kiezen voor zo lang mogelijk.

Behalve de ‘Goeroes’  – die over de economie en beleggen schrijven – staat iets verderop op de DFT-pagina het blok ‘Geld Experts’. Zij geven u nuttige informatie over geldzaken die meer op het terrein van de financial planning liggen, zoals hypotheken, schenkingen, erfrechtelijke en notariële kwesties.

Deze week werd ik getriggerd door een artikel dat inging op de keuze of je als (potentiële) huizenbezitter in dit lagerenteklimaat moet kiezen voor een hypotheek met een korte, een middellange of lange looptijd. Net als beleggers worstelen ook hypotheekgevers met dit dilemma (de bank is de hypotheeknemer of hypotheekhouder).

Lang of laag?

Dus: kies ik voor een vaste renteperiode met een zo lang mogelijke termijn of opteer ik voor een wat kortere looptijd met een nog lagere rente?

De Geld-expert Harry-Jan van Nunen snijdt dit interessante thema als volgt aan: “Hoewel de 10-jaars vaste rente (± 45% van alle aanvragen) onverminderd populair is, wordt op dit moment een op de drie hypotheken afgesloten met een rentevaste periode van 20 jaar of langer.

Gezien de huidige, lage rente lijkt dit een logische keuze. Echter de meeste mensen blijven geen 20 jaar in de woning wonen. Het niet volmaken van de renteperiode is zonde van het geld, omdat de prijs van een 20-jaarsrente gemiddeld zo’n 0,7% duurder is dan een 10-jaarsvaste rente. Maakt u de 20-jaars periode niet vol, dan heeft u te veel betaald.

Voorbeeld: Stel dat u een annuïteitenhypotheek afsluit van 200.000 euro met een 20-jaars vaste rente van 2,5%. De 10-jaars rente bij dezelfde bank bedraagt op dit moment 1,9%.

Na 10 jaar besluit u te verhuizen en u verkoopt uw huidige woning. Daarmee lost u de hypotheek af. Gedurende deze 10 jaar heeft u bijna 44.000 euro aan rente betaald. Zou u de hypotheek voor 10 jaar hebben vastgezet dan zou u ‘maar’ 33.000 euro aan rente betaald hebben. U heeft op dat moment 11.000 euro te veel aan rente betaald. Een bedrag dat u beter had kunnen besteden aan de aflossing, toch?”

Cruciaal

Vervolgens somt Van Nunen een aantal zinvolle vragen op die van invloed kunnen zijn bij de keuze voor een looptijd van 10 of 20 jaar. Eén vraag ontbreekt echter, namelijk de vraag die wij ons als beleggers zouden stellen:

Als ik kies voor de looptijd van 10 jaar in plaats van 20 jaar, wat staat dan de rente over 10 jaar?

Deze vraag is naar mijn mening cruciaal omdat je zo het complete plaatje schetst en de mogelijke gevolgen van beide looptijden benoemt, terwijl je nu de boel na tien jaar afkapt.

In het voorbeeld lijkt het alsof je een dief van je eigen portemonnee bent als je kiest voor 20 jaar. Je gooit dan immers 11.000 euro weg aan teveel betaalde rente, geld dat je had kunnen gebruiken voor extra aflossing.

Rentevoordeel

Maar wat, ja-maar wat als de rente over tien jaar gestegen is naar 6,5%? Dan snijd je je lelijk in de vingers en mag je je nieuwe hypotheek gaan financieren tegen een rente die 4,6% hoger is dan de 1,9% die je eerst betaalde. Op een hypotheekbedrag van 200.000 euro scheelt dat 9.200 euro per jaar, en dat gedurende 10 jaar lang. In totaal 92.000 euro. Degene die koos voor een 20-jarige hypotheek, betaalt in de eerste termijn van 10 jaar weliswaar meer, maar profiteert de tweede 10 jaar van een rentevoordeel van 6,5% minus 2,5% is 4% per jaar.

Natuurlijk moeten we in alle gevallen rekening houden met de netto besparing, dus na hypotheekrenteaftrek, waardoor het verschil iets kleiner wordt. Helaas heeft de politiek besloten dat we elk jaar een stukje minder rente mogen aftrekken en daarbovenop ook nog eens moeten aflossen. Op een hogere rentetarief werkt dit effect sterker door dan op een lager tarief.

Duveltje

De huidige lage rente is een geschenk uit de hemel voor hypotheekbezitters – voor álle hypotheekbezitters. Maar er is geen mens die nu al iets zinnigs kan zeggen over waar de rente over tien jaar zal staan. De rentefactor kan op termijn wel eens het duveltje uit het doosje zijn dat straks het hypotheekfeestje komt verpesten.

Bekeken door een beleggersbril kiezen wij ervoor om bij deze rentestand de hypotheek zo lang mogelijk vast te zetten. Op die wijze vergrendel je namelijk voor lange tijd een belangrijk deel van je verplichtingen en heb je daar geen omkijken meer naar. De zekerheid van 20 jaar 2,5% rente zorgt voor een goede financiële nachtrust.

Ons beleggingsadvies: de hypotheekrente lekker lang vastzetten.

Ron Boer is partner bij Het Effectenhuis Commissionairs B.V., een onafhankelijke specialist in de advisering en handel in obligaties en tevens beheerder van drie beleggingsfondsen: het OK Wereld Fonds (aandelen wereldwijd), het OK Magnificent Twenty (Amerikaanse aandelen) en het Wereld Rente Dividend Fonds (vastrentende waarden).Cliënten van Het Effectenhuis kunnen een positie hebben in de behandelde fondsen op het moment van publicatie. Mocht u tot koop of verkoop overgaan, overleg vooraf altijd met uw adviseur/beheerder.