Nieuws/Financieel
452162
Financieel

Permanent op strand. Dus onroerend?

"Hoe weet je of er Duitsers op het strand zijn? Kijk of er diepe kuilen gegraven zijn. Want dat doet een Duitser om aan te geven dat die plek van hem is."

Aan deze niet zo goede grap moest ik denken toen ik een kort geding-uitspraak in hoger beroep van het Gerechtshof Den Haag las over een strandpaviljoen en ik die voor mijzelf combineerde met de bekendmaking dat minister Schultz de bouw zal toestaan van nieuwe gebouwen op de Nederlandse kusten en in de duinen. Graag neem ik je even mee in mijn gedachtengang en ik zal als laatste aangeven waarom dit nieuws ook voor jou van belang kan zijn.

Strandtent is een (on)roerende zaak

In het kort geding speelde de vraag of een strandtent (op dit moment) een roerende of onroerende zaak is. Dat is namelijk van belang voor de bank die een bedrijfslening verstrekt aan de exploitant. Moet die lening afgedekt worden met een pandrecht op de roerende zaak of een hypotheekrecht op een onroerende zaak?

Ik heb eerder een column geschreven over de vraag of een stacaravan een (on)roerende zaak is. Het belangrijkste criterium voor de beantwoording van die vraag is ontleend aan het zogeheten Portacabin-arrest van de Hoge Raad. Doorslaggevend daarbij is de intentie van partijen, waarbij die intentie wel moet blijken uit de feiten zelf.

Simpel gezegd: wilden partijen dat de roerende zaak duurzaam op die plek zou blijven staan?

Zoals je weet is een strandpaviljoen - net als een stacaravan en een Portacabin - redelijk eenvoudig af te breken en te verplaatsen. Tenslotte zijn het vaak houten schotten met glas en zijn er geen zware funderingen of muurtjes gemetseld.

Knoop niet doorgehakt

In de eerder aangehaalde rechtszaak bij het Gerechtshof in Den Haag hechtten de rechters belang aan de bouwtekeningen waaruit geconcludeerd kon worden dat het de bedoeling was om 'permanent' een object neer te zetten. Deze strandtent zou dus zeer waarschijnlijk een onroerende zaak zijn, waarop geen pandrecht gevestigd kon worden door een crediteur.

Omdat het hier om een kort geding ging, werd de knoop echter niet doorgehakt. Dat lieten deze rechters over aan hun collega’s in de zogeheten bodemprocedure.

Geen afbraakplicht, dus onroerende zaak?

Als straks een strandpaviljoen permanent op het strand mag staan, zal nog sneller geconcludeerd kunnen worden dat er sprake is van een onroerende zaak. Het is tenslotte de bedoeling om ter plaatse een object neer te zetten dat daar duurzaam moet blijven staan.

Maar hoe zit dat met het Kadaster?

Als een strandpaviljoen straks inderdaad een onroerende zaak is en er een hypotheekrecht gevestigd kan worden, dan moet dat alles wel nog aangetekend worden in de registers van het Kadaster.

Maar het strand en de duinen zijn eigendom van Rijkswaterstaat. Door natrekking zou het Rijk dan eigenaar worden van die duurzame strandpaviljoens en dat zal zeker niet de bedoeling zijn van de exploitanten of de bank.

Dus zal er nog wel het een en ander besproken moeten worden tussen Rijkswaterstaat en de strandtent-houders. Die laatsten zullen een recht van opstal of een recht van erfpacht moeten krijgen, dat bij de notaris wordt vastgelegd. Maar voor de duidelijkheid: het is niet aan Rijkswaterstaat om te beslissen of een strandpaviljoen onder het criterium van het Portacabin-arrest past. Dat is aan de rechter.

Dus ik denk dat de ambtenaren van Rijkswaterstaat, de exploitanten van strandpaviljoens en notarissen straks met elkaar aan tafel zullen zitten om de afspraken omtrent jaar-rond exploitatie vast te leggen.

Voordeel voor jou

Voordeel van dit alles voor de exploitanten van strandtenten is dat zij een 'echt' onderpand aan de bank kunnen aanbieden voor hun bedrijfsfinanciering. Er kan een hypotheekrecht gevestigd worden. In beginsel moet de rente op de lening dan ook lager kunnen worden omdat de bank een betere dekking heeft voor de verstrekte kredieten.

En hoe lager de exploitatielasten, hoe groter de kans dat jij straks minder hoeft te betalen voor een biertje in de zon met uitzicht op het strand.

Kun je trouwens zelf zien dat de graafactiviteiten van Duitsers niet leiden tot een duurzaam object dat van hen is. Want als het vloed wordt, verdwijnt die kuil weer vanzelf...