Nieuws/Financieel

Vastgoed is selectief goed

“Beleggersvertrouwen vastgoedmarkt op recordhoogte”, concludeert DTZ Zadelhoff in een recent onderzoek. Niet eerder was het sentiment onder beleggers zo positief als in het derde kwartaal van 2015, zelfs positiever dan in 2007. Ook het huidige beleggingsvolume nadert dit topjaar. Voor veel (particuliere) beleggers is er dan snel de neiging ook maar mee te doen. Maar pas op. Goed vastgoed vereist uiterst goede selectie.

Spreiding en selectie

Nog afgezien van het feit dat u uw geld nooit op één paard moet zetten. In elke goed gespreide beleggingsportefeuille, die als doelstelling heeft vermogen op te bouwen voor de toekomst, horen namelijk ook (kwaliteits)aandelen, obligaties en andere vermogensbestanddelen thuis. De verdeling is weer afhankelijk van uw levensfase. Maar goed vastgoed is altijd goed. En daarom dient u wel zeer selectief in te (laten) kopen of in een goed gespreid vastgoedbeleggingsfonds te stappen.

Het beleggersvertrouwen is weliswaar hoog, maar op de gebruikersmarkt (vaak huurders) is er nog  nauwelijks sprake van herstel. Deze huurders moeten wel voor het langjarige exploitatierendement van vastgoed zorgen. Er is namelijk een aantal onderliggende trends op de vastgoedmarkt, waardoor bepaalde segmenten gewoon minder aantrekkelijk zijn, of vanuit een ander perspectief benaderd moeten worden. Ik noem er een paar, onafhankelijk van algemene trends zoals dat steeds meer naar de CO2 footprint van vastgoed wordt gekeken.

Kantoren

De opname van kantoorruimte in 2015 is naar verwachting weliswaar zo’n 3% hoger dan in 2014, maar dat komt niet in de buurt van het niveau van voor de economische recessie. De huurder heeft bovendien keuze te over en dat drukt de prijzen. DTZ Zadelhoff meldde medio 2015 een gemiddelde leegstand van kantoren van 16,1%, met zelfs bijna 30% in Almere en Veenendaal en nog hoger in Hengelo, Capelle a/d IJssel, Amstelveen en Gouda. Ook is de behoefte aan traditionele kantoren kleiner. Vooral Het Nieuwe Kantoor, met veel flexplekken en vergaderruimtes voor ZZP’ers is gevraagd, evenals de A-locaties (bijv. Zuid-As).

Winkels

Volgens marktonderzoeker Locatus is er In Nederland ook een overaanbod van winkels. De verkopen via internet spelen hierbij zonder meer een grote rol. Tot 2010 bevindt de winkelleegstand zich onder de 6%. Daarna stijgt deze sneller en in 2015 is de leegstand opgelopen tot 9,2%, met grote regionale verschillen. De winkelleegstand concentreert zich vooral aan de randen van Nederland. A-locaties zijn daarentegen wel gevraagd. Ook Rabobank waarschuwt: “Over vijftien jaar zijn er in Nederland mogelijk 1.000 supermarkten teveel”. Rabo wijst op veranderende verdienmodellen en de opkomst van nieuwe spelers zoals de hard discounters, maaltijd box leveranciers, nonfood retailers en online supermarkten.

Bedrijfsruimten en logistiek

Voor bedrijfsruimten zijn leegstandpercentages moeilijk te achterhalen, maar enkele jaren geleden ging men er al vanuit dat bedrijfsruimten de leegstand van kantoren zou kunnen evenaren of zelfs overtreffen. De vraag naar hoogwaardig logistiek vastgoed neemt wel toe, mede als gevolg van de internetverkopen door spelers als Bol.com.

Al met al een scenario met een sterk oplevend beleggersvertrouwen, mede vanwege de lage rentestand. Vastgoedbeleggers moeten echter wel goed uitkijken in welk segment, welke regio en met welke huurder in zee wordt gegaan. Bovendien moet het vastgoed toekomstbestendig zijn. Want ook zorgvastgoed is gevraagd, maar heeft vaak een beperkte (her)bestemming als (een aantal) huurders wegtrekken. Kortom vastgoed is selectief goed en laat u dus goed adviseren over de verschillende vastgoedproposities als u wilt investeren.

Frits Panhuyzen is algemeen directeur SynVest Beleggingsfondsen in Amsterdam www.synvest.nl