888810
Financieel

Advies commissie corporaties te duur

De enquetecommissie wil woningbouwverenigingingen een beetje failliet laten gaan. Dit is het meest dure advies wat de commissie had kunnen geven. Huurders en belastingbetalers zullen hier de dupe van zijn.Een beetje failliet kan namelijk niet, dat is net als een beetje zwanger zijn. Je bent het, of je bent het niet. Als een woningbouwvereniging failliet kan gaan, komt het in een andere debiteurencategorie terecht waardoor de leenkosten zullen stijgen.

De laatste jaren zijn door de kredietcrisis algemene banken weggevallen als financier van woningbouwverenigingen.  Institutionele beleggers hebben de plaats van banken ingenomen.

Precies zoals het beleid van de overheid is, immers meer geldgevers betekent meer concurrentie dus lagere leentarieven. Dat is zichtbaar in onderstaand plaatje, waar in groen de kredietopslag voor woningbouwverenigingen staat van een jaar geleden en in blauw die van heden. Duidelijk is dat in alle looptijden deze kredietopslag is gedaald.

Institutionele beleggers financieren de woningbouwverenigingen mede vanwege Europese richtlijnen die debiteuren in hokjes verdelen. Afhankelijk van in welk hokje een debiteur is ingedeeld, wordt op Europees niveau bepaald hoeveel geld een belegger opzij moet zetten om een eventueel faillissement te kunnen opvangen. Het zal duidelijk zijn dat hoe meer geld opzij moet worden gezet, hoe hoger de rente is die een belegger wil ontvangen.

Woningbouwverenigingen met een garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zijn in het hokje geplaatst waar beleggers géén geld voor opzij hoeven te zetten. Dit is het hokje van staatsleningen en staatsgaranties. Door de borging van het WSW leent de sector onder dezelfde rating als de Nederlandse overheid.

Als de aanbeveling van de commissie wordt overgenomen vervalt  onder andere deze rating. Een andere consequentie zal zijn dat institutionele beleggers subiet zullen stoppen met het verstrekken van geld. Ze zullen niet een beetje stoppen, maar in haar geheel. Immers een beetje failliet betekent een compleet ander hokje.Woningbouwverenigingen zullen op eigen benen moeten gaan staan. Sommige zullen zelfs helemaal geen geld meer kunnen lenen. En andere zullen door het wegvallen van de garantie meer moeten gaan betalen.Dan zullen woningbouwverenigingen moeten gaan lenen met onderpand van hun bestaand huizenbezit. We zullen de tarieven die woningbouwverenigingen dan gaan betalen vergelijken met welke ze nu betalen.

Woningbouwverenigingen lenen gezien de levensduur van woningen het liefst zo lang mogelijk. Doorgaans dertig jaar zonder tussentijdse aflossingen. Tarieven van hypotheken met een dertig jaars looptijd liggen afhankelijk van het percentage onderpand, rond de 4 procent. Dit in vergelijking met een dertig jaars lening onder WSW borging. Daar betalen woningbouwverenigingen nu 2.30% voor. Een verschil van 1.70% per jaar.

Wat betekent dit voor de sector?  Jaarlijks leent de sector tussen de 5 en 6 miljard. In 2013 werd er voor 5.5 miljard geleend. Stel nu dat er 1.70% meer aan rente moet worden betaald, dan betalen woningbouwverenigingen 30 jaar lang jaarlijks 93.5 miljoen meer dan nu. Over een periode van dertig jaar is dit opgelopen tot 2.8 miljard. Schattingen zijn dat het Vestia drama 3 miljard heeft gekost. De oplossing die de parlementaire enquetecommissie voorstaat kost dus elk jaar een Vestia drama, zonder dat er een drama is.