Nieuws/Gesponsord
3666202
Gesponsord
Gesponsord door Special Beleggen
Deze inhoud valt buiten de verantwoordelijkheid van de hoofdredactie van De Telegraaf.

‘Saai’ fonds is bewuste keuze

Een bewuste keuze voor saai en voorspelbaar, vat ceo van Credit Linked Beheer Eduardo Alvarez de strategie van zijn bedrijf samen. “We zijn een ‘near institutional’ fonds, maar dan met deelname vanaf 5000 euro en dus voor iedereen beschikbaar.”

De oorsprong van het vastgoedfonds van Credit Linked Beheer ligt kort na de kredietcrisis van 2008. Eduardo Alvarez werkte bij een financiële instelling die hard door de subprime kredietcrisis werd geraakt. Hij bedacht een nieuw beleggingsproduct voor de particuliere markt.

Zijn werkgever richtte zich op andere doelgroepen, dus begon hij een eigen fonds. In 2012 sloot Richard Paardenkooper zich aan als mede-eigenaar en werd een AFM-vergunning voor het beheren van beleggingsinstellingen verworven. Vrije sector “We willen voorzichtig en zo transparant mogelijk zijn,” vertelt Alvarez. Met die twee uitgangspunten als vertrekpunt trokken ze samen de conclusie: een fonds met Nederlandse huurwoningen, het Huurwoningen Nederland Fonds. Het aanbod aan risicosector huurwoningen is te laag, constateert Alvarez.

“Als een project wordt opgeleverd, vergt het over het algemeen weinig inspanning om de woningen te verhuren.” Vandaar de ‘Near institutional’-strategie: “Wij investeren, net als institutionele beleggers, nagenoeg alleen in nieuwbouw.” Minimaal 60% van de portefeuille bestaat uit grondgebonden huurwoningen. In gewoon taalgebruik: rijtjeshuizen met een tuintje. Minimaal 70% van de huurwoningen is vrije sector. De verhuurdersheffing maakt het niet interessant om veel te beleggen in sociale huurwoningen.

Groenfonds

In het begin, in 2014, was er nog niet heel veel animo voor het fonds, vertelt Alvarez. “Richard had veel ervaring in groene financiering en ik met de structurering van fondsen. Het tweede fonds werd een fiscaal groenfonds. Dat zette ons op de kaart. Er zijn maar negen groenfondsen in Nederland. We kwamen opeens op het lijstje van de Belastingdienst, samen met ABN AMRO, ING en de Rabobank.

Via het Groenwoningen Fonds hebben we het Huurwoningen Nederland Fonds verder kunnen laten groeien.” Bewuste keuze Alvarez: “We kiezen bewust voor een saaier fonds. Als we voor het hoogste rendement in vastgoed waren gegaan, hadden we geïnvesteerd in Amsterdamse studentenwoningen. Maar dat is niet het doel van deze portefeuille. We mikken op een rustig rendement. Op hele jonge woningen waar je niet op verrassingen stuit. Dat is een bewuste keuze. Wij proberen fondsen aan te bieden waar mensen in willen beleggen, niet waar mensen in kunnen beleggen.”

Vanaf dag 1 betaalt het Huurwoningen Nederland Fonds 7% dividend. “Ons directe verhuurrendement op dag 1 is nul. Eerst moet de woning worden gebouwd. Pas vanaf de oplevering begint de huur te lopen. Bovendien zijn we bezig om het fonds te laten groeien, waardoor we relatief veel woningen in aanbouw hebben. Hierdoor komt de 7% dividend nog steeds niet uit het directe verhuurrendement.” Toch keert het fonds dividend uit. Alvarez geeft twee redenen. “We verwachten dat 7% een dividendpercentage is dat op langere termijn houdbaar is. En we zien in de huidige woningmarkt dat de participatiewaarde niet echt last heeft van het uitkeren van dividend. Een belegger van het eerste uur die € 5000 heeft ingelegd, heeft tot op heden kunnen uitstappen op een handelskoers van € 5000. Dus ik denk dat we op dit moment een evenwichtig beleid hebben.”

De risico’s

“Mikken op een rustig rendement betekent niet risicoloos. De woningen worden deels gefinancierd, hetgeen risico’s met zich meebrengt. En als de huizenprijzen dalen, dan daalt de waarde van de fondsen eveneens. En zo zijn er nog wel andere risico’s te benoemen. In het door de AFM goedgekeurde en algemeen verkrijgbaar gestelde prospectus op huurwoningenfonds.nl staat meer over de risico’s en de opbouw van het rendement.” Alvarez: “Die zin is nagenoeg wettelijk verplicht om te vermelden bij een aanbieding. Risico’s kunnen leiden tot een negatief rendement, dat moet vooraf duidelijk zijn.” Alvarez relativeert de stijging van de woningprijzen.

“De betaalbaarheid is bij lange na niet op recordhoogte. Dat is paradoxaal. Iedereen zoomt in op huizenprijzen, maar uiteindelijk betaal je geen drie ton voor een woning, maar € 1000 per maand.” Het pijnlijke is alleen dat niet iedereen een hypotheek kan krijgen. “Als je in 2006 met je loonstrookje zwaaide, kreeg je zes keer je jaarloon als hypotheek. Nu sta je als starter buitenspel.” Alvarez ziet geen oplossing.

“Maak je lenen makkelijker, dan gaan de huizenprijzen omhoog en zit je twee jaar later met hetzelfde probleem.” Bouwbedrijven aansporen om meer te bouwen is evenmin een oplossing. “Ze bouwen al op 100% van hun capaciteit. Het moet aan twee kanten tegelijkertijd worden opgelost. Bouwers moeten bereid zijn om te investeren in het uitbreiden van hun productiecapaciteit, maar daar moet tegelijkertijd tegenover staan dat de overheid zorgt voor het makkelijk verkrijgen van bouwlocaties. Alleen als die twee samen optrekken, komt er meer evenwicht in de markt. Op dit moment wijzen ze naar elkaar.”

Meer informatie: www.huurwoningenfonds.nl