Lagere hypotheek in 2014

Maximale hypotheek op inkomen

Een jaar of 5 geleden is de trend van minder lenen reeds ingezet. Minder op het inkomen, minder op het onderpand. Ook in 2014 gaat de leencapaciteit op het inkomen weer verder terug. Volgens het Nibud zou de daling slechts zo’n 1,5 tot 3 procent zijn, ten opzichte van 2013. De berekeningen die wij maken laten een (fors) hogere daling zien. In de berekeningen heb ik onderscheid gemaakt in de te betalen hypotheekrente.

Indien namelijk een hypotheek wordt afgesloten met een kortere rentevastperiode dan 10 jaar wordt (thans) gerekend met een fictieve rente van 5 procent. Wordt gekozen voor een rentevastperiode van 10 jaar of langer dan wordt gerekend met de werkelijk te betalen hypotheekrente. De meeste kopers kiezen in de praktijk voor een 10-jaarsrente (of langer). En de 10-jaarsrente ligt op dit moment onder de 4 procent. Bij een lagere rente dan 5 procent blijkt de daling fors hoger te zijn dan door het Nibud aangegeven.

Maximale hypotheek op het onderpand

Met ingang van 1 januari kunt u nog maximaal 104 procent (was 105 procent) van de marktwaarde of koopsom van de woning lenen. Dat betekent dat iedereen die een woning koopt in 2014 eigen geld moet inbrengen. De overdrachtsbelasting bedraagt 2 procent, de kosten voor Nationale Hypotheekgarantie (NHG) iets meer dan 1 procent en dan blijft er nog minder dan 1 procent over voor de notaris, de taxateur, bankgarantie en de hypotheekadviseur. Hierbij heb ik geen rekening gehouden met eventuele kosten van een aankoopmakelaar of bouwkundigrapport.Stel dat u een woning koopt van 200.000 euro kosten koper. Dan kunt u ten opzichte van de waarde van de woning in 2014 nog maar 208.000 euro lenen. De overdrachtsbelasting bedraagt dan 4.000 euro, de kosten NHG 2.080 euro. Een taxatierapport kost als snel 350 euro en gemiddelde notariskosten voor aankoop en hypotheek kosten zo’n 1.100 euro. Wanneer we de kosten voor de bankgarantie (200 euro) er nog van afhalen dan blijft er nog 270 euro over voor de betaling van het advies en de bemiddeling van de hypotheek en eventueel bijkomende verzekeringen. Als u deze kosten niet in termijnen mag betalen, moet u dus eigen geld hebben om een woning te kunnen kopen.

Meer eigen geld bij verbouwingen

Gaat u de woning overigens ook nog verbouwen, dan komt u in de nieuwe normen nog meer te kort. Stel dat woning verbouwd moet worden voor 15.000 euro en dat de taxateur aangeeft dat de woning na verbouwing 212.000 euro waard is. Dan kunt u op de woning maximaal 220.480 euro lenen. Voor de betaling van de kosten koper blijft in dat geval 5.480 euro over. Hiervan kunnen de kosten van de overdrachtsbelasting (4.000) en de kosten NHG (2.204) niet eens betaald worden!

Door de combinatie van verlaging van de maximale hypotheek op het inkomen en op het onderpand verwacht ik dat de eerste tekenen van herstel op de woningmarkt (kortstondig) de kop ingedrukt gaan worden. Na een periode van gewenning zal door toename van consumentenvertrouwen de opwaartse lijn weer opgepakt kunnen worden. 

Normen 2013 nog even mogelijk!

De normen 2014 zijn overigens van toepassing op alle hypotheekoffertes uitgebracht na 1 januari 2014. Heeft u reeds een woning gekocht en wilt u nog gebruik maken van de oude, ruimere normen, dan moet uw offerte uiterlijk 31 december 2013 zijn uitgebracht.

Ik wens u fijne feestdagen en een (financieel) gezond 2014.