Nieuws/Binnenland
1097201
Binnenland

Beleggen in supermarkten via Annexum

Via reclame op internet word ik attent gemaakt op het Supermarkt Beleggingsfonds BV. Dit beleggingsfonds wordt aangeboden door Annexum. Volgens de aanbieder is het fonds aantrekkelijk vanwege het defensieve karakter.

Het fonds wil drie supermarktlocaties verwerven in Maasland, Pernis en Panningen. De huurders zijn voornamelijk Ahold, Plus supermarkt en Lidl. De koopsom bedraagt naar schatting 10,13 miljoen euro. Daar komen de overdrachtsbelasting, notaris- en taxatiekosten, een transactievergoeding, marketing- en adviseurskosten, oprichtingskosten entiteiten, structureringskosten, btw-nadeel en financieringskosten bij. In totaal bedragen deze kosten 1,37 miljoen euro. Tot slot is er 16.319 euro aan liquiditeitsreserve gereserveerd. Daarmee bedraagt de totale investering 11,52 miljoen euro.

Het plan is dat 5 miljoen euro gefinancierd wordt door een bank. Uit de informatie blijkt dat de financiering nog niet definitief rond is. De overige 6,52 miljoen euro van de totale investering wil de aanbieder met certificaten van het Supermarkt Beleggingsfonds BV ophalen in de vorm van 1304 certificaten à 5000 euro. De minimale investering bedraagt 3 certificaten en daar komen dan nog 3 procent emissiekosten bij, in totaal derhalve 15.450 euro. Het directe aanvangsrendement bedraagt volgens de voorbeeldberekening 6 procent per jaar en loopt volgens de prognose op tot 7,8 procent in het tiende jaar. Bij deze berekening is geen rekening gehouden met de 3 procent emissiekosten. Houden we hiermee rekening dan komt het directe aanvangsrendement uit op 5,83 procent en loopt op tot 7,57 procent in het laatste jaar van de voorbeeldberekening. Dat resulteert in rendement van 6,19 procent per jaar ervan uitgaande dat u na tien jaar uw inleg weer terugkrijgt.

Indien het vastgoed tegen dezelfde waarderingfactor wordt verkocht als het is gekocht, dan bedraagt het rendement 6,6 procent per jaar. Waar u rekening mee moet houden is dat de voorbeeldberekening slechts een simulatie is. De aanbieder is van plan het fonds uit te breiden tot een omvang van 100 miljoen euro. Dan is het niet aannemelijk dat het vastgoed na tien jaar verkocht wordt. Daarnaast is het rendement afhankelijk van het vastgoed dat nadien wordt aangekocht. De vervolgaankopen kunnen het rendement zowel in positieve als negatieve zin beïnvloeden. Bovendien laat de voorbeeldberekening geen ruimte voor tegenvallers. In de eerste jaren is er zelfs een klein liquiditeitstekort. Dat is van belang omdat de berekening uitgaat van een rente op de bankfinanciering van 4,25 procent per jaar voor vijf jaar vast en in de voorbeeldberekening wordt ervan uitgegaan dat dit tarief gedurende tien jaar van toepassing zal zijn. Het rentetarief is gebaseerd op een indicatie van voorwaarden en tarieven van een Nederlandse bank.

Uit de informatie blijkt dat de financiering nog niet definitief rond is en het is opmerkelijk dat de aanbieder ervan uitgaat dat de financiering aflossingsvrij verstrekt wordt. Het lijkt erop dat de aanbieder een belegging in dit fonds iets te saai vond en er wat risico’s aan heeft toegevoegd om het rendement voor beleggers te pimpen. Zouden de beleggers dit opleuken van het fonds op prijs stellen? Mij kan deze belegging met zoveel open eindes in ieder geval niet bekoren.