Startersnorm is drie stappen terug

De woningmarkt zit op slot. De algehele verwachting is dat de starter de sleutel in handen heeft, maar het probleem is dat starters niet kunnen toetreden tot de markt. Ondanks de dalende huizenprijzen, kan men nog steeds onvoldoende lenen om de gewenste woning te kunnen kopen. Om de starter tegemoet te komen hebben de Ministers Dijsselbloem (Financiën) en Blok (Wonen) aangekondigd om de regels voor hypotheken voor starters te versoepelen. Dit is een mooi gebaar, maar het is slechts één stap voorwaarts, waar er eerst vier terug worden gezet! Verlies hypotheekgarantie Op eerste plaats betekent gebruikmaken van de nieuwe norm, het verlies van de zekerheid van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Dat betekent dat geen beroep gedaan kan worden op de NHG voor bijvoorbeeld kwijtschelding van restschuld als gevolg van gedwongen verkoop bij beëindiging van de relatie. Een risico waarmee starters bovengemiddeld veel mee te maken hebben. Hogere hypotheekrente zonder NHG Een ander gevolg, is dat de rente voor een hypotheek zonder NHG gemiddeld genomen zo’n 1 procent hoger is dan dezelfde lening met NHG. Dat betekent dat de netto maandlasten daardoor minimaal met zo’n 7 procent stijgen! Daar komt nog bij dat iedere bank individueel mag besluiten of ze de nieuwe (explain)norm wel of niet toepast. In de praktijk zien we op dit moment dat slechts een handje vol aanbieders, en dan ook nog beperkt, explainnormen toepassen. Prijsvechters doen hier veelal niet aan mee. Leencappaciteit hard omlaag De tweede stap terug wordt veroorzaakt doordat vanaf 1 januari 2013 de leencapaciteit weer verder wordt verlaagd. Kon een starter een aantal jaren geleden nog zo’n 5 tot 5,5 keer zijn jaarinkomen lenen, in 2012 was dat nog maar 3 tot 4,5 keer zijn jaarinkomen en vanaf 1 januari 2013 gaat hier nogmaals zo’n 10 procent van af. Stel dat een bank bereid is om 10 procent meer te lenen op grond van de nieuwe startersnorm. Feitelijk is de bank dan bereid evenveel te lenen als tot 31 december 2012 als verantwoord werd geacht, maar dan zonder de zekerheid van NHG en dus met een hogere rente. Ter vergelijking: een starter met een jaarinkomen van 25.000 euro kan vanaf 2013, er vanuit gaande dat hij geen studieschuld heeft, nog maar 4,2 keer zijn bruto jaarinkomen lenen. Dat betekent dat hij een woning kan kopen in de prijsklasse tot 100.000 euro. Ruimere norm voor tweeverdieners Starters op de markt zijn veelal tweeverdieners. Vorig jaar rond deze tijd kondigde de toenmalige minister aan dat het vanaf 2012 was toegestaan om bij tweeverdieners met een iets ruimere inkomensnorm te rekenen. Nog voordat het 1 januari was, werd deze regeling onder druk van onze toezichthouder (AFM) de kop ingedrukt (Zie ook mijn eerder column: Nieuwe hypotheekregels voor tweeverdieners). Vooral voor de lagere inkomens was dit een forse stap terug. De tweeverdienersnorm is overigens opgenomen in de NHG normen, ook in de normen van 2013. Het verschil tussen toepassen van de tweeverdienersnorm of de nieuwe norm voor starters is dat de nieuwe norm leidt tot verlies van NHG en dus een hogere rente en meer risico voor de consument (en bank). Daarnaast vraag ik me af of de ministers niet opnieuw overruled worden door de AFM. De argumenten van toen zijn nu immers toch niet anders? Zwaarwegende studieschuld De vierde en laatste stap terug, is de normering van studieschuld in de maximale hypotheekberekening. Een studieschuld lijkt haast onlosmakelijk verbonden met de doelgroep voor de nieuwe startersnorm! In de berekening van de maximale hypotheek worden de lasten van een studiefinanciering echter als een fictieve last meegenomen. Weliswaar wordt deze norm per 1 april 2013 enigszins versoepeld. De vraag is overigens of alle banken deze norm volgen, maar dan nog leidt het hebben van een studieschuld tot een onevenredige verlaging van de leencapaciteit. Minder lenen door nieuwe norm Stel dat de starter, die in het vorige voorbeeld 105.000 euro kon lenen, een studieschuld had van 20.000 euro. Rekening houdend met de nieuwe norm vanaf 1 april, kan hij op zijn inkomen zo’n 24.000 euro minder lenen. Hij zal dan een woning kunnen kopen in de prijsklasse tot 76.000 euro. Zou hij de woning van 100.000 euro willen kopen, dan moet de bank een overschrijding van ruim 30 procent op het inkomen toestaan! Het is een goede ontwikkeling dat knelpunten in de markt worden aangepakt. Maar tegen het licht van de stappen terug die we eerst zetten, snap ik het enthousiasme over de nieuwe norm niet. Wellicht is het zinvol dat de ministers daar eerst helderheid over kunnen geven.

Startersnorm is drie stappen terug

HET BESTE VAN DE TELEGRAAF

Barstjes in westerse eenheid tegen Moskou: ’Ik had het graag anders gezien’

Vredesmissie Boris Johnson in Noord-Ierland mislukt

Oorlog Oekraïne woedt ook in het klaslokaal: leerlingen geïndoctrineerd door Russische bezetter

Vitesse eerste bedrijf dat bij accountant buitenspel staat om Rusland