1270818
Nieuws

Drie experts over de huizenmarkt van vandaag

Is de woninggekte opnieuw een feit?

1 / 4

Wie zijn of haar droomhuis wil kopen moet er nu snel bij zijn. Is de woningmarkt al net zo gek als voor de crisis? „Het aanbod wordt minder, maar er is nog genoeg keuze”, sussen drie experts de angst.

1 / 4

Paul de Vries, woningmarkteconoom Rabobank: 'Tweedeling ligt op de loer; zelfs in de steden'

„In zijn algemeenheid staat de woningmarkt er best goed voor. Het consumentenvertrouwen is hoog. De huizenmarkt is flink in beweging omdat veel mensen een koopwoning zoeken en er veel verhuisd wordt. Door de lage rente is kopen inmiddels goedkoper dan huren geworden. Tijdens de crisis zijn de voorwaarden voor hypotheken aangescherpt, terwijl de huurprijzen door zijn gestegen. Mensen beseffen dat je eigenlijk spaart omdat je meer aflost door de lage rente.

Inmiddels neemt het aanbod koopwoningen af, gewoon omdat er steeds minder te koop staan. Hierdoor neemt de druk op de markt toe. Stijgende woningprijzen kan een risico zijn. Dat is natuurlijk marktwerking. Door de nieuwe hypotheekvoorwaarden kunnen mensen nu niet meer lenen dan ze kunnen aflossen. Dit is ingevoerd om achterstanden te voorkomen. Je ziet dat meer mensen eigen geld meenemen om een woning te kopen. Of geld inbrengen via schenkingen in de eigen familie.

Het grootste risico voor de woningmarkt is eigenlijk dat er een soort tweedeling in het land op de loer ligt. Omdat in een stad als Amsterdam de prijzen zó hard stijgen, trekken mensen met een laag inkomen er niet naar toe. Het lijkt alsof we in fase zitten waarin je een tweedeling ziet gebeuren tussen de aantrekkelijke stad en de niet-stedelijke omgeving.

Of zo’n trend doorzet valt niet te voorspellen. En of de woningmarkt écht segregeert is al helemaal een grote veronderstelling. Wel is duidelijk dat hoge inkomens en jongeren naar de metropolen Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Maastricht en Groningen trekken. Zij willen graag wonen in een stad met voorzieningen, cultuur, zorg en meer kans om een levenspartner te vinden. Hier hebben zij ook geld voor over. In de populaire steden stijgen de prijzen dan ook harder.

Tegelijkertijd zie je ook in de steden zelf een soort tweedeling, met name in die met een monumentaal centrum. Buiten het centrum, in oude uitbreidings- of venixwijken, gaat het minder goed. Daar komen toch minder mensen te koop staande woningen bezichtigen. In wijken waar men met de auto of het ov naar openbare voorzieningen moet, gaat het écht een stuk minder met de woningmarkt.

Mensen die niet in het centrum terechtkunnen, kiezen dan eerder voor een nabijgelegen stadje met een kern waar ook een leuk winkelaanbod, bank en postkantoor is. Dat zie je bijvoorbeeld in Groningen. Omliggende dorpen groeien ook. Alleen de écht kleine kernen lopen leeg. Als je daar een woning koopt, dan weet je niet of je die ooit nog kunt verkopen. Kennelijk is dat de nieuwe orde. Het gaat goed met de woningmarkt in de grote en kleine steden met een beperkt aanbod aan voorzieningen. De rest gaat minder goed.”

Ger Jaarsma, voorzitter Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM): ‘Markt verhit, maar nog genoeg keuze’

„De Nederlandse huizenmarkt is verdeeld. Er is een deel waar de situatie oververhit is en waar steeds meer een tekort aan aanbod komt. Tegelijk zijn er de randen van Nederland waar huizen nog best lang te koop staan. Tussen die twee extremen is wél een brede band, waar vraag en aanbod redelijk goed in evenwicht is. Daar heeft een verkoper grote kans om zijn woning binnen een maand of drie te verkopen, en heeft een koper voldoende keuze uit gemiddeld een stuk of tien huizen.

Of er plekken zijn waar mensen tevergeefs hun huis te koop zetten? Dat hangt echt af van het gebied. In oververhitte gebieden is er voor kopers vaak een speciale dag om een woning te bezichtigen. In gebieden waar het wat moeizamer gaat, daar kun je makkelijk zelf een afspraak maken met de makelaar. Aan de Open Huizen Dag doen morgen 29.000 verkopers mee. Dat is iets minder dan vorig jaar, toen er 37.000 woningen bezocht konden worden. Je ziet dat de voorraad wat aan het slinken is, hoewel 29.000 toch nog 27% van het totale aanbod te koop staande woningen is.

Mensen die lezen dat de prijzen in Amsterdam de pan uit rijzen, moeten zich zelf niet rijk rekenen. Dat kan echt alleen in die paar oververhitte gebieden, waar de prijs gewoon automatisch omhoog gaat. In andere plekken in het land is dat écht niet aan de orde. Wie van een oververhit naar een niet-oververhit gebied verhuist, heeft het daarom redelijk makkelijk. Met de opbrengst van de woning kun je zo een goede woning terugkopen. Andersom is het precies andersom. Wie van het oosten naar de Randstad verhuist moet vooraf goed bedenken wat er gekocht kan worden als het oude huis eenmaal verkocht is.

Om sneller te verkopen moeten eigenaren zorgen dat hun huis er bij een bezichtiging uitziet op de manier waarop de gemiddelde Nederlander een woning graag ziet. Een huis vol planten is natuurlijk leuk, maar als het licht er door wordt weggenomen is het handig om een deel even buiten te zetten zodat kopers beter kunnen zien wat er is.

Een deel van de kopers heeft namelijk niet altijd inzicht om ergens doorheen te kijken. Haal daarom wat schilderijtjes van de muur, doe een kleine investering in een kamer waar het behang of schilderwerk wat slecht is. Zo lijkt het iets anders en krijgt een potentiële koper er net even een ander gevoel bij.

Voor kopers begint het met: wat wil je uitgeven? Bereken welke maandlasten je wilt en kunt betalen. Anders sta je snel verlekkerd te kijken bij een woning die je wél kunt financieren, maar te weinig overhoudt om andere leuke dingen te doen. Dat moet je niet willen.”

Ronald Schneider, wethouder Stedelijke Ontwikkeling Rotterdam: ’Nog geen Amsterdamse toestanden in Rotterdam’

„Zeker het laatste halfjaar is het heel hard aan het gaan met de woningmarkt in Rotterdam. Mondiaal is er natuurlijk een trek naar de grote steden. Mensen willen in de stad wonen, omdat daar veel voorzieningen zijn. Dat geldt natuurlijk ook voor Rotterdam.

Daarbij betaalt het samengaan van veel factoren zich hier nu uit. In de beleving is Rotterdam een hele andere stad geworden. Vernieuwing, zoals het centraal station, De Rotterdam en de Markthal, heeft veel positieve aandacht in de media gekregen. Je ziet dat er ook meer toeristen naar de stad trekken.

Daarnaast zijn we enkele jaren bezig de stad goed schoon te krijgen, met veel groen en nieuwe bestrating. De metamorfose van de binnenstad van Rotterdam wordt erg gewaardeerd. Er zijn stadsparkjes ontstaan, winkelstraten zijn opgebloeid.

Het is schoon, meer terrassen, de wandelroutes zijn opgeknapt; de buitenruimte wordt meer gebruikt. Dit zorgt er voor dat mensen in zo’n binnenstad willen wonen en onder woningkopers erg populair is.

De vraag is inmiddels groter dan het aanbod in Rotterdam. Je ziet dat als ontwikkelaars nieuw aanbod op de markt brengen, dit heel snel is uitverkocht. Als je nu op Funda een woning ziet, dan ben je eigenlijk al te laat. Het zijn bijna Amsterdamse taferelen, zou je zeggen.

Met woningen is vooral naar het middensegment veel vraag. Ontwikkelaars zijn in de versnelling om nieuwbouwprojecten in de markt te zetten. Recent zijn in Rotterdam vier nieuwe woontorens met bijna duizend woningen gepresenteerd. In no-time was alles uitverkocht.

In cijfers van het CBS zie je dat veel grote steden door de opgeleefde woningmarkt inwoners verliezen aan de omliggende gemeenten. In Rotterdam is dat precies andersom. Mensen uit Lansingerland en Barendrecht komen naar Rotterdam, ook gezinnen of oud-Rotterdammers zijn vertrokken omdat de woning van hun wens er ooit niet was.

Belangrijk is dat er voldoende goede, mooie woningen zijn tegen een aantrekkelijke prijs. Het mag hier dan wel druk zijn op de woningmarkt, maar de prijzen zijn nog niet geëxplodeerd.

We zien veel mensen die werken in Den Haag of Amsterdam die bewust in Rotterdam gaan wonen, omdat de stad populair is geworden en betaalbaar is. Met de Randstadrail zit je zo in Den Haag en met de trein via de hsl met een halfuur in Amsterdam.

Rotterdam is eigenlijk een soort landelijk laboratorium voor veel zaken, zeker op het gebied van stedenbouw. Er vinden veel pilots plaats. Oude scholen worden met toekomstige bewoners herontwikkeld tot woningen.

De kluswoning, een Rotterdams intiatief, is ook zo’n voorbeeld. Oude woningen die moesten opgeknapt werden voor een hele lage prijs verkocht. Klussers konden er zo hun droomwoning van maken.”