Nieuws/Binnenland

Amsterdamse woningmarkt volledig over zijn toeren

Een ton meer voor huis vol zwammen

Huizendokter Fred Tokkie komt een kelder vol paddenstoelen tegen. Slecht nieuws voor de koper.

Huizendokter Fred Tokkie komt een kelder vol paddenstoelen tegen. Slecht nieuws voor de koper.

foto richard mouw

Verkopers zijn aan de macht en drijven kopers tot wanhoop. Mensen bieden op woningen die ze niet eens gezien hebben. Verborgen gebreken zijn geen bezwaar meer.

Huizendokter Fred Tokkie komt een kelder vol paddenstoelen tegen. Slecht nieuws voor de koper.

Huizendokter Fred Tokkie komt een kelder vol paddenstoelen tegen. Slecht nieuws voor de koper.

foto richard mouw

Een jonge vrouw die vorige week een woning op huizenwebsite Funda zag deed direct een bod. Zo wanhopig was ze. Al maanden was ze op zoek naar woonruimte in de hoofdstad, maar het wilde niet lukken. Het blinde bod, enkele tienduizenden euro’s boven de vraagprijs, slaagde wel.

Het is een van de vele voorbeelden in de hoofdstad. „Als een woning langer dan twee weken te koop staat, worden we gebeld met de vraag of er iets mis mee is”, zegt makelaar Bert Jonker.

Al die haast zorgt ervoor dat consumenten in Amsterdam steeds minder een bouwkundige keuring aanvragen, zo merken ze bij de Keuringsdienst van Wonen, een instantie die huizen bouwkundig toetst. „Wij doen op jaarbasis circa 2000 inspecties in ons werkgebied. Wij zien een daling van circa 35 procent ten opzichte van 2015”, zegt Sven van der Klein. Er is een steeds grotere kans op een kat in de zak.

De gebreken die Van der Klein bij vooral de vele oudere panden in Amsterdam tegenkomt, zijn onder andere aantasting van houten vloeren, houtrot en houtworm. „Op balkons zien we vaak vochtdoorslag”, zegt hij. „Dat zijn allemaal kostenposten die flink kunnen oplopen. Het vervangen van loden waterleidingen, iets wat we ook nog regelmatig tegenkomen, loopt zelfs op tot tienduizenden euro’s.”

Doordringende lucht

Fred Tokkie, de zelfbenoemde huizendokter van Amsterdam, loopt zo goed als dagelijks tegen gebreken aan. We gingen met hem mee. Een muffe doordringende lucht beneemt de adem, direct nadat het luik van de kruipruimte is geopend. „De geur van champignons”, grijnst Tokkie. Voor hem als bouwkundig keurder is het haast dagelijkse kost. Wanneer hij verder afdaalt naar de verscholen ruimte onder het huis wordt zijn eerste diagnose bevestigd. „Huiszwammen. En geloof me: die wil je niet in je woning.”

De huizendokter heeft gelijk. Balken vol oranje zwammen, het lijkt wel de elfenbank. Een gebrek aan ventilatie en overmatig vocht hebben de houten balken onder een woning aan de Rustenburgerstraat in Amsterdam ernstig aangetast: houtrot, gevolgd door zwamvorming hebben de vloerconstructie danig verzwakt. De eigenaar is flink in de aap gelogeerd. Zijn dure eiken vloer, een slordige honderd euro per vierkante meter, moet er in zijn geheel uit. De totale kosten om de rotte balken- en vloerconstructie te vervangen bedragen 37.000 euro.

Verzakte funderingen, door houtrot aangetaste vloerbalken en lekkende kelders en daken. Tokkie komt het allemaal tegen tijdens zijn bouwkundige keuringen. „De complete gekte op huizenmarkt zorgt er voor dat huizenkopers steeds vaker de bouwkundige keuring overslaan. Met alle dramatische gevolgen van dien.”

Vrijwel niemand zag de afgelopen jaren zoveel verborgen gebreken. Honderden kopers wist de huizendokter in de drie dagen na het tekenen van het koopcontract, de wettelijke bedenktijd, op het nippertje te behoeden voor het kopen van een bouwval. „Met zeker 20 a 30 procent van de woningen is iets grondig mis: van flinke lekkage tot het compleet ontbreken van fundering. En dan loopt je kostenpost al gauw op tot boven de 50.000 euro.”

Omdat voor menig huiskoper alle spaarcentjes en de maximale leenruimte al op zijn gegaan aan de exorbitante koopsom, is er doorgaans geen ruimte meer om de gebreken te laten verhelpen: „En dus zie je dat veel mensen het twee maanden later gewoon weer de markt opslingeren en er soms nog winst op maken ook. De markt is zo op hol geslagen, dat er altijd wel weer een andere gek opduikt die ook zijn onderzoeksplicht verzuimt. En anders kun je het altijd nog verkopen aan een expat. Die hebben vaak helemaal geen flauw benul wat de rechten en plichten als koper zijn. Of dacht je dat een expat weet wat een dak vol asbest voor financiële gevolgen heeft?”

Aannemer Fred Blijleven kan erover meepraten. Hij is de vaste huizenopknapper van gefortuneerde Amsterdammers in Oud Zuid, de grachtengordel en de Pijp. „Ik zeg je: in de duurste wijken van de stad zijn de verborgen gebreken het ergst. Is er een serieus houtrotprobleem maar valt er nog best een paar jaar in te wonen? Dan laten sommige huizenkopers het gewoon aftimmeren of overschilderen. Maar ik maak ook mee dat complete gevels verzakt blijken en de eigenaar het niet laat repareren, maar gewoon bewust verzwijgt en weer doorverkoopt.”

Een koper die wél kritisch en verstandig is, vist vrijwel gegarandeerd achter het net. Wie biedt met voorbehoud van een bouwkundige keuring, komt met zijn bod onder op de stapel. „Er zijn zoveel honden die vechten om het been dat verkoopmakelaars als het even kan de kritische bouwkundige keurders buiten proberen te houden. Voor hen telt maar een ding: courtage. Liever schakelen ze, als de hoogste bieder echt staat op een bouwkundig rapport, een bevriende keurder in die de kruipruimte en de fundering links laat liggen”, constateert Tokkie.

Verkoopmakelaars ontkennen die beschuldiging, maar erkennen wel dat een voorbehoud op een bouwkundige keuring een bod niet aantrekkelijker maakt. „Ik adviseer huizenkopers doorgaans om een bouwkundige keuring niet als voorbehoud op te nemen, maar wel degelijk te laten plaatsvinden in de drie dagen wettelijke bedenktijd na het tekenen van de koopakte”, reageert Sven Heinen van Makelaarsvereniging Amsterdam.

Collega-makelaar Gaby Balkema vult aan: „Huizenkopers die geen bouwkundig onderzoek laten doen, kopen soms voor tonnen een kat in de zak. Geloof me: ook wij als makelaars zitten daar echt niet op te wachten. Want vervolgens komt de onvermijdelijke juridische vraag: vallen de aangetroffen gebreken onder de onderzoeksplicht van de koper of de meldingsplicht van de verkoper? En vervolgens: is de koper bereid om ook nog eens duizenden euro’s te investeren in een langslepende juridische procedure?” Cijfers van rechtsbijstandverzekering DAS leren dat het aantal schadeclaims in verband met verborgen gebreken fors is toegenomen.

Bedenktijd

Balkema roept de overheid dan ook op om na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst de bedenktijd te verlengen van drie naar veertien dagen, zodat in alle rust gedegen onderzoek kan worden gedaan naar de woning.

Veel Amsterdammers zijn echter niet eens in staat een woning te kopen, nu binnen de ring liefst twee derde van alle woningen boven de vraagprijs wordt verkocht. „Als ik dan weer aan kom lopen voor een open huis-bezichtiging bij een woning zie ik ze alweer staan: de studenten met hun vermogende ouders uit het Gooi”, verzucht Rob Verlaan. Hij staakte onlangs teleurgesteld zijn zoektocht naar een appartement: „Jan de arbeider kan het niet meer betalen. Daar kan ik me echt over opwinden, want het gevolg is dat de echte Amsterdammers uit de stad verdreven worden en daarmee verliest het toch een beetje zijn ziel.”

Waar Verlaan zijn conclusies trok, besloten Rick en zijn vriendin steeds roekelozer te worden. Na enkele malen te zijn afgetroefd, zagen zij via Facebook dat kennissen hun huis verkochten. „Terwijl er al veertig bezichtigingen gepland stonden, benaderde ik de verkopers onderhands”, vertelt hij. „De vraagprijs was vijf ton, net als onze maximale budget. De verkopers wilden wel zaken doen, maar alleen als we 550 duizend euro boden, zonder voorbehoud. We hebben daarmee ingestemd, maar moesten toen in de driedaagse wettelijke bedenktijd nog wel een taxateur vinden die bereid was om het op 550 duizend te taxeren. Anders hadden we geen hypotheek gekregen van de bank, was de verkoop niet doorgegaan maar hadden we wel tien procent boete moeten betalen.” Gelukkig voor hen bleek een taxateur in ruil voor een een extraatje daar wel toe bereid en ging de koop door. „Inmiddels wonen we er twee maanden. We voelen ons erg thuis maar hebben het best zwaar met de te hoge maandlasten”, evalueren ze.

Prijs blijft stijgen

De situatie voor huizenkopers lijkt er komend jaar alleen maar slechter op te worden. „Ik vrees dat de schaarse hoeveelheid woningen dat afgelopen tijd op de markt kwam, in 2017 bijna zal halveren”, blikt Heinen vooruit. „Dat komt onder meer doordat corporaties het aantal sociale huurwoningen dat ze verkopen sterk gaan terugschroeven. De prijzen zullen blijven stijgen, ik schat met een procent of tien.”

Een structurele oplossing is lastig. Heinen: „Ik kan alleen maar een dringend beroep doen op overheden: blijf bouwen, ook in economisch mindere tijden.

En investeer vooral in goede, frequente verbindingen naar bijvoorbeeld Diemen, Purmerend, Abcoude en Almere. Zorg dat mensen snel in de Amsterdamse binnenstad kunnen komen, ook ’s avonds laat. Alleen zo krijgen we de knop om bij huizenzoekers om buiten de ring te kijken, want wie bereid is om een half uurtje te reizen naar het centrum van de stad, krijgt twee keer zoveel woning voor zijn geld.”