Veel Amsterdamse woningen staan op grond die in eigendom is van de gemeente. De stad heeft sinds 1896 een stelsel opgericht waarin is bepaald dat woningbezitters aan de gemeente moeten betalen: erfpacht. Alleen al in 2020 leverde dat de gemeente 225 miljoen euro op. Dit komt mede omdat de gemeente bij de vernieuwing van het stelsel het uitgangspunt hanteerde dat het nieuwe stelsel „op de korte termijn geen financieel nadelig effect mag hebben voor de gemeente”.

Maar deskundigen van Berenschot kraken de wijze waarop de gemeente al sinds 2010 omgaat met dit grondbeleid. Er zijn sinds 2010 verschillende stelsels opgericht, waardoor overal verschillend beleid wordt gehanteerd. Zo hebben sommige bewoners hun erfpacht eeuwigdurend afgekocht en moeten andere weer enorme bedragen (soms tonnen) meer betalen aan de gemeente.

Daarom werden onafhankelijke experts van Berenschot door de gemeenteraad van Amsterdam – op initiatief van CDA-raadslid Diederik Boomsma – ingehuurd om onderzoek te doen naar de mate waarin Amsterdammers beschermd zijn tegen de almachtige grondbaas, in dit geval de gemeente.

Niet glashelder

Het antwoord luidt: de bescherming van de belangen is jarenlang veronachtzaamd. De gemeente dacht vooral aan haar eigen (financiële) belangen en niet aan die van haar inwoners. Volgens de onderzoekers is bovendien „niet glashelder welk publieke belang het erfpachtstelsel dient en hoe deze belangen zich tot elkaar verhouden (...). Daardoor is evenmin duidelijk of het Amsterdamse erfpachtstelsel in de huidige opzet deze publieke belangen het beste (doeltreffend en doelmatig) dient.”

Hoewel er in de basis een vrije keuze is van consumenten bij de koop van een woning, is er in Amsterdam geen vrije keuze van erfverpachter. „Met de erfverpachter (de gemeente Amsterdam) is, anders met de verkoper van de woning, niet te onderhandelen over de specifieke condities en het is niet mogelijk om uit te wijken naar alternatieve erfverpachters”, schrijven de onderzoekers. De stad heeft immers bijna alle grond in handen en gedraagt zich als monopolist.

Niemand tevreden

Door wijzigingen, waaronder het eeuwigdurend afkopen van de grondwaarde, is het stelsel ingewikkelder voor Amsterdammers geworden. Vrijwel niemand kan goed controleren of de rekenmethodes van de gemeente kloppen, redelijk zijn en of deze voldoende bescherming bieden voor de inwoners.

„Niemand is écht tevreden met het huidige stelsel”, concluderen de onderzoekers dan ook. „Iedere aanpassing van het erfpachtstelsel lijkt op zichzelf een goede en verklaarbare aanpassing. In de praktijk blijkt echter dat deze losstaande aanpassingen grote consequenties hebben op het erfpachtstelsel als geheel. Iedere koerswijziging waarbij (nieuwe) keuzes geboden worden, zorgen voor nieuwe opties, keuzes en daarmee onzekerheid voor erfpachters. In het verlengde daarvan neemt ook de complexiteit en onoverzichtelijkheid van het stelsel toe.”

Ondoorgrondelijk

Door een gebrek aan transparantie over gehanteerde rekenmethodes is voor vrijwel niemand te doorgronden of de gemeente veel te veel of veel te weinig geld vraagt. „Gezien deze vele variabelen en complexiteit van het stelsel als geheel is het voor erfpachters lastig om de eigen positie te doorgronden. Het erfpachtstelsel en de rekenmethoden zijn in verschillende documenten verankerd. Het grote aantal documenten maakt het stelsel niet overzichtelijker. Gezien de vele informatie, variabelen en aspecten is het onwaarschijnlijk dat de erfpachter dit stelsel volledig kan begrijpen.”

Ook groeit in de stad de mate van ongelijkheid. „Door alle aanpassingen en geïntroduceerde keuzemogelijkheden door de jaren heen, zitten erfpachters vaak in verschillende regimes die onderling sterk kunnen verschillen. Daarmee wordt onbedoeld een wissel getrokken op de rechtsgelijkheid. Iedere koerswijziging waarbij (nieuwe) keuzes geboden worden, zorgt voor nieuwe onzekerheid voor erfpachters en potentieel ook tot toenemende ongelijkheid.”

Onzekerheden

Zo zijn de woningen in de grachtengordel en in delen van Oud-West uitgezonderd van erfpacht en gelegen op eigen grond. „Wat in de informatie ontbreekt, is een duidelijke omschrijving van de risico’s en onzekerheden. Ook is niet glashelder wie aan de lat staat om de risico’s en onzekerheden over het voetlicht te brengen. Wat de erfpachter en de gemeente precies van elkaar mogen verwachten, is niet duidelijk.”

Burger als tegenstander

Klip en klaar is dat de belangen van de Amsterdammers zijn veronachtzaamd. Een van de redenen is dat er geen duidelijke partij is die toeziet op de consumentenbescherming binnen het erfpachtrecht. „Erfpacht valt niet onder het consumententoezicht van de ACM en er is geen sprake van een financieel product in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft), waardoor ook de AFM geen toezicht houdt. De Amsterdamse gemeenteraad heeft uiteraard een kaderstellende en controlerende functie, maar het is niet realistisch dat de gemeenteraad vanuit die rol de bescherming van de erfpachter volledig kan borgen.”

Volgens de onderzoekers is het bovendien ’zorgelijk’ dat het Amsterdamse college van B en W op het gebied van erfpacht „het vertrouwen van veel burgers lijkt te zijn verloren”. Onder andere een referendum van erfpachtbelangenclub SEBA werd door het vorige college te elfder ure geblokkeerd, terwijl al tienduizenden handtekeningen waren verzameld. De onderzoekers: „Onze indruk is dat dit mede veroorzaakt is doordat burgers niet de gelegenheid hebben gehad te participeren in de totstandkoming van beleid en op momenten ook als tegenstander zijn beschouwd.”