Overbieden drijft woningprijzen verder op

Rabobank stelde gisteren de begin dit jaar gestelde verwachting voor 2018 bij: eind dit jaar zullen woningen geen 8 procent, maar 8,7 procent duurder zijn geworden dan tijdens de jaarwisseling. De grootste prijsstijging ooit is dit niet, verwijst woningmarkteconoom Christian Lennartz naar de huizengekte eind jaren negentig. Toen stegen de woningprijzen enkele jaren met wel 10 tot 16 procent. „Alleen lag de gemiddelde woningprijs toen wel véél lager dan nu.” Makelaars, taxateurs en andere woningmarktspecialisten komen dit jaar met steeds grotere excessen van kopers die bieden en hun financiering proberen rond te krijgen. Van kopers die bij een bezichtiging al in de deuropening aan de makelaar vragen hoeveel ze moeten overbieden, tot mensen die naast de volledige overwaarde van hun oude huis hun volledige spaarpot leeghalen om een hogere prijs te kunnen bieden. Leningen Omdat een hypotheek niet meer hoger dan de getaxeerde waarde van de woning mag zijn, moeten kopers een hoger bod uit eigen zak financieren. ING constateerde vorig jaar, toen de gemiddelde woningprijs met 250.000 euro veel lager lag dan nu, dat kopen zonder schenking van rijke ouders of grootouders moeilijk wordt voor starters. Wanhopige kopers gaan inmiddels zelfs leningen aan bij familieleden, met alle risico’s van dien. Ook laten kopers steeds vaker een bouwkundige keuring na, ondertekenen een koopcontract zonder voorbehoud van financiering of zetten de taxateur onder druk om de woningwaarde te verhogen. Vergeleken met 18 jaar terug, toen de woningprijzen met maar liefst 18 procent de lucht in schoten, betalen kopers nu gemiddeld ruim een ton meer voor een huis. Reden is de enorme vraag en het gigantische tekort aan nieuwbouw. „De absolute prijzen voor woningen zijn gewoon absurd hoog, zeker in steden in de Randstad”, oordeelt Lennartz. „Zelfs als je de prijzen corrigeert met de inflatie, dan is deze stijging echt opmerkelijk. Eigenlijk kan dit niet langer zo doorgaan. Deze prijsstijgingen lopen totaal niet in de pas met de inflatie en salarisstijgingen.” De al langer heersende gedachte dat een koopwoning onbetaalbaar is, wordt volgens Lennartz steeds meer realiteit: „Steeds meer huishoudens lopen daadwerkelijk tegen betalingsproblemen aan, omdat de maandlasten stijgen door een hoge koopprijs. De lage rente maakt wel veel goed. Maar desondanks zie je de kosten nu fors toenemen. Dat zegt iets over hoe hard de prijzen gestegen zijn. In het oosten en het zuiden van het land is de betaalbaarheid nog goed, maar in de Randstad is dat totaal niet meer zo. Amsterdam is voor lagere en middeninkomens zelfs een onbetaalbare markt geworden.” Met een gemiddelde verkoopprijs van 280.000 euro, verwacht Lennartz dat de gemiddelde koper volgend jaar drie ton voor een huis neerlegt. Dat ligt 45.000 euro boven het oude record, dat tien jaar geleden werd gevestigd. Wrang genoeg hebben woningzoekenden de scherpere prijsstijgingen voor een groot deel aan zichzelf te wijten. Want juist door het haast standaard overbieden op de vraagprijs om een droomhuis te bemachtigen, blijken koopwoningen in de eerste zes maanden van dit jaar met 8,8 procent te zijn gestegen. „In mijn beleving is ieder bod boven de vraagprijs te hoog”, vindt Harrie-Jan van Nunen van hypotheekbemiddelaar De Financiële Makelaar. „Met overbieden betaal je voor iets wat je niet krijgt. Je loopt het gevaar lucht te kopen. Voor de meeste mensen is het gewoon zuurverdiend geld dat wordt weggegeven aan de verkoper van een woning. We hebben toch in het verleden geleerd dat prijzen uiteindelijk weer flink kunnen dalen?” Rem Lennartz denkt dat de hoge prijzen in ieder geval een rem gaan zetten op het aantal bieders, waardoor de prijzen volgend jaar met 7 procent wat minder hard gaan stijgen. In nu al onbetaalbare Randstadsteden, zoals Amsterdam, Utrecht, Haarlem en Leiden, zijn woningen volgens hem zelfs niet meer aantrekkelijk voor beleggers. „Maar in Rotterdam en Den Haag is nog wel ruimte voor scherpe prijsstijgingen. Alleen wordt dit soort prijsstijgingen te veel voor gewone kopers.” Dat ziet de Haagse makelaar Ivo Ressenaar van LaClé Makelaars ter plekke: „Er wordt hier af en toe flink overboden. Een klant die zuinig is en niet te veel wil overbieden, heeft gewoon een minder grote kans om te slagen.” Ressenaar ziet kopers met weinig eigen geld steeds vaker afhaken: „Kopers zonder overwaarde, schenking of lening van hun ouders mengen zich niet massaal in het bieden.” De historisch hoge huizenprijzen beginnen zelfs de eerste speculanten af te schrikken: „Je ziet buitenlandse beleggers inmiddels naar andere landen kijken waar nog hoge rendementen te maken zijn. Op Nederlandse woningen valt nog weinig marge te maken.” Vereniging Eigen Huis probeert leden te helpen met een speciale koopcoach, zegt beleidsadviseur Maud Weide. „Dit is geen makelaar, maar iemand die je ondersteunt in het proces bij de aankoop van een woning. Hulp om het hoofd koel te houden, met tips waar je aan moet denken. Wij zien dat sinds maart een grotere groep het een ongunstig moment vindt om te kopen, omdat woningen te duur worden. Je komt er soms gewoon niet meer tussen.”