Nieuws

Huiseigenaren twijfelen na oproep Hypotheker

Middelen, oversluiten of niets doen?

Amsterdam - De oproep woensdagochtend van De Hypotheker aan hypotheekaanbieders om toch vooral rentemiddeling aan hun klanten aan te bieden, heeft onder huiseigenaren veel stof doen opwaaien.

Want los van de constateringen dat één op de vijf huiseigenaren er profijt van zou kunnen hebben en dat maar zes hypotheekverstrekkers de mogelijkheid van rentemiddeling aanbieden: is het wel zo voordeling, de boeterente die je bij oversluiten ineens zou betalen over pak ’m beet tien nieuwe hypotheekjaren uitsmeren? Het antwoord: voor sommige huiseigenaren wel, voor sommige niet.

Casino

De hypotheekmarkt heeft in elk geval één belangrijke overeenkomst met het casino: de bank wint altijd. Geen hypotheekverstrekker zal ooit akkoord gaan met lagere maandlasten zonder dat daar een compensatie tegenover staat.

Als u in één klap uw hypotheek wil oversluiten naar de ultralage marktrente (bij dezelfde bank of bij een andere), dan brengt uw geldverstrekker de misgelopen rente-inkomsten van het oude, hogere tarief alsnog en in één klap in rekening: de gevreesde boeterente.

Belasting

Voor wie nog een paar jaar rentevast te gaan heeft, is die boeterente al snel een afschrikwekkend hoog bedrag van tienduizend euro of meer. Maar laat u zich daar niet door van de wijs brengen: de boeterente kunt u als aftrekpost opvoeren bij uw belastingaangifte.

Voor wie in één klap een fors bedrag aan de bank kán betalen, is het oversluiten en de boeterente daarbij op de koop toe nemen een optie die het waard is serieus te overwegen. U profiteert immers direct van de ultralage marktrente, en de boeterente zelf is aftrekbaar van uw inkomsten bij de fiscus.

Middeling

Als u wel wilt profiteren van de lage rentestanden, maar geen spaarpot heeft die zo goed gevuld is dat u er makkelijk een boeterente uit kunt betalen, dan is rentemiddeling misschien een gulden middenweg. Bij rentemiddeling wordt het gemiddelde genomen van de rente die u nu betaalt en de rente die de bank voor nieuwe hypotheken aanbiedt.

Maar ook hier geldt: de geldverstrekker wil gecompenseerd worden voor uw lagere maandlasten, dus boven op de gemiddelde rente zal die een (kleine) opslag rekenen. Marktleider Rabobank, die vanaf 1 juli rentemiddeling aanbiedt, heeft die rente-opslag vastgesteld op 0,2 procent. Zo wordt de boeterente die u bij oversluiten ineens zou betalen uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Uiteraard is de rente die u in de nieuwe situatie betaalt, inclusief de middelingsopslag, aftrekbaar bij de belastingaangifte.

Rentemiddeling is nog wel aan een aantal regels gebonden. De belangrijkste: u blijft verplicht bij dezelfde geldverstrekker, en u heeft geen bankspaarhypotheek. Zou u daar de rente van laten middelen, dan gaat immers niet alleen het hypotheek- maar ook het spaartarief omlaag, en schiet u per saldo nog niets op.

Uitzitten

Middelen en oversluiten is een recht, maar het hoeft zeker niet. In alle gevallen loont het om eens uit te rekenen wat u kwijt bent als u de rentevaste periode uitzit. Zeker als u binnen twee jaar weer met uw hypotheekverstrekker om tafel moet voor nieuwe rente-onderhandelingen, reken dan heel secuur uit wat die laatste twee jaar u bij gelijkblijvende rente zouden kosten. Over het algemeen geldt dat niets doen in deze situatie het voordeligst is.