De Universiteit van Amsterdam heeft voor Eigen Huis berekend dat een huiseigenaar met een nieuwe hypotheek van circa €200.000 ongeveer €75 bruto per maand meer moet betalen dan ongeveer een half jaar geleden. Dat komt omdat de geldverstrekkers een extra winstopslag berekenen.

De belangenvereniging noemt de conclusies opmerkelijk, omdat er steeds meer nieuwe aanbieders van hypotheken komen. Desondanks steeg de gemiddelde extra winstmarge tussen juni en november 2015 van 0,25 procentpunt naar 0,46 procentpunt. Dat is bijna een verdubbeling.

Winstmarges

Volgens woordvoerder Hans Andre de la Porte van Eigen Huis hoeven pensioenfondsen en verzekeraars als nieuwe hypotheekverstrekkers niet met scherpe tarieven te concurreren, omdat de grote banken hun marktaandeel juist aan het afbouwen zijn: „Daardoor kunnen de winstmarges oplopen, en alle aanbieders lijken dat prima te vinden. Deze situatie kan alleen doorbroken worden als er nog meer partijen actief worden op de hypotheekmarkt en ook daadwerkelijk onderling gaan concurreren.”

Banken halen hun geld op via de kapitaalmarkt, waar de rente historisch laag staat. Maar volgens het onderzoek wordt dit slechts ten dele doorberekend aan de consument. Zo is de hypotheekrente in 2015 met 2,86% nauwelijks gewijzigd voor een nieuwe hypotheek of verlenging met een rentevaste periode van bijvoorbeeld tien jaar. „De rente zou hier nog een stuk lager kunnen, als er sprake zou zijn van echte prijsconcurrentie,” meent De la Porte.

Fair

Rabobank en ABN Amro zeggen zich ‘niet te herkennen’ in het beeld waarin marges stijgen. „Dit is juist gedaald vanwege de almaar toenemende concurrentie op de hypotheekmarkt”, vertelt een woordvoerder van Rabobank. „Wij hanteren een fair tarief om een product aan te bieden waar onze klanten tevreden over zijn en dat nodig is voor een gezonde en duurzame bedrijfsvoering, rekening houdend met de huidige en de te verwachten wet- en regelgeving.”

ING plaatst twijfels bij de rekenmethode van het onderzoek. De bank stelt dat de hoogte van de hypotheekrente ‘voortdurend wordt aangepast’. „Waarbij rentewijzigingen worden doorberekend in de tarieven aan onze klanten”, benadrukt een woordvoerder. „Als klanten een hypotheek afsluiten, moet ING daarvoor ook geld lenen en dus ook rente betalen. De rente op de kapitaalmarkt is inderdaad lager dan de rente die klanten betalen, omdat een bank ook kosten maakt.”

Nieuwkomers

Verzekeraars en pensioenfondsen sluiten via nieuwe aanbieders, zoals Munt Hypotheken, Tellius en Attens, inmiddels de helft van het aantal nieuwe hypotheken af. Banken moeten door strengere internationale toezichtregels steeds grotere kapitaalbuffers aanleggen voor risicovolle investeringen, zoals hypotheken. Zo moet worden voorkomen dat de staat bij een nieuwe crisis opnieuw moet bijspringen om faillissementen van banken te voorkomen.

Voor verzekeraars en pensioenfondsen worden Nederlandse hypotheken door de toezichthouders juist bestempeld als veilige beleggingen met hoge rendementen. Vergeleken met de traditionele staatsleningen zijn de rendementen op hypotheekleningen fors hoger. „Verzekeraars en pensioenfondsen hebben juist geen last van deze kostprijsverhogende invloed van de nieuwe toezichtregels voor banken”, stelt ABN Amro. „Desondanks zien we dat bijvoorbeeld het belangrijke 10-jaar rentevasttarief voor klanten op een historisch laag niveau staat.”