Nieuws/Partnercontent
95836399
Partnercontent
Deze inhoud valt buiten de verantwoordelijkheid van de hoofdredactie van De Telegraaf.
Credit Linked Beheer
Gesponsord
Credit Linked Beheer B.V. structureert en beheert woningfondsen.

‘Lage rente stuwt huurprijzen vrije sector verder op’

De vrije sector huren worden geraakt door de lage rente, waarschuwt Eduardo Alvarez van Credit Linked Beheer BV, een vergunninghoudend beheerder van woningfondsen. “Toen we in 2014 begonnen, was een huur van € 900 voor een rijtjeswoning voldoende om rendabele huurwoningen in Nederland neer te zetten. Nu is dat, behoudens bij meer afgelegen locaties of voor hele kleine woningen, alleen nog maar te doen voor een huur vanaf € 1000.”

Voor een belegger in huurwoningen zijn het gunstige tijden: de rente is laag, de huren en huizenprijzen gaan omhoog. De huurprijzen in de vrije sector stijgen al bijna vier jaar onafgebroken. Ook buiten de grote steden betalen huurders steeds meer. “Huren onder de € 1000 per maand wordt in het grootste deel van Nederland steeds moeilijker,” is de ervaring van Eduardo Alvarez, ceo van fondsbeheerder Credit Linked Beheer BV. Hij verwacht niet snel een einde aan de huurstijgingen.

“Het probleem is dat er een klein aanbod is qua betaalbare huren in de vrije sector en een grote vraag. En dat gaat voorlopig niet veranderen.” De twee belangrijkste oorzaken: de lage rente en een tekort aan nieuwe woningen. Volgens het begin juni gepubliceerde rapport ‘Staat van de Volkshuisvesting 2019’ is het woningtekort opgelopen tot bijna 300.000 woningen.

Bouwproductie

Om het woningtekort in 2030 terug te dringen naar 200.000 woningen moeten jaarlijks 76.000 nieuwe woningen worden gebouwd, stelt minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken. Alvarez heeft er een hard hoofd in dat deze doelstelling zal worden gehaald. “De bouwsector kan niet genoeg woningen bouwen op dit moment. Het gaat ook niet helpen als ze zo meteen ook nog eens een deel van de productiecapaciteit kwijtraken aan de verduurzaming van bestaande woningen.”

Een tweede prijsopdrijvende factor is de lage rente, verklaart Alvarez. Afgelopen mei is de rente op Nederlandse staatsleningen met een looptijd van tien jaar onder nul procent gezakt. “Het is de nieuwe werkelijkheid. We beschouwen de lage rente als iets tijdelijks. Die gaat vast wel weer een keer omhoog, maar je hoort steeds meer partijen roepen dat de rente nog drie tot vijf jaar zo laag blijft. Als we echt in zo’n situatie komen en investeerders en institutionele beleggers op zoek blijven naar rendement in vastgoed gaan de huizenprijzen omhoog en gaat het aanvangsrendement van huurwoningen omlaag.”

“Eén procent minder rendement betekent dat je bereid bent om twintig procent meer te betalen voor een woning,” legt Alvarez uit. Wat evenmin meewerkt, is de stijgende prijzen van nieuwbouw door de toenemende vraag. Gecorrigeerd voor kwaliteit en grootte, waren nieuwbouwwoningen in 2018 bijna 13% duurder dan een jaar eerder, heeft ING Economisch Bureau becijferd.

Modaal inkomen

“Het gevolg is dat iemand met een modaal inkomen een steeds kleinere woning voor zijn geld krijgt. Dat effect is nu al zichtbaar.” Alvarez vindt het geen positieve ontwikkeling. “Met een inkomen van rond de anderhalf keer modaal val je overal tussen. Je zit ruim boven de sociale huurgrens en bij een bank kom je qua financiering niet veel verder dan een klein appartement, terwijl je als gezin behoefte hebt aan een rijtjeshuis. Zo zou het moeten zijn.”

Het Huurwoningen Nederland Fonds van Credit Linked Beheer BV investeert in jonge gezinshuurwoningen en appartementen in gemeenten waarvan het inwonersaantal groeit. Woningen waarvoor al gauw een huurprijs van € 1000 wordt betaald. Minimaal 60% van de portefeuille bestaat uit grondgebonden huurwoningen.

“Wij mikken als fonds op een aanvangsrendement van vijf procent. Dat vinden we een behoorlijke vergoeding voor het risico. Als de rente echter laag blijft en er geen alternatieven zijn, zijn beleggers eerder tevreden met een aanvangsrendement van vier procent. Dat begint er nu heel langzaam in te komen,” luidt Alvarez’ voorspelling.

Evenwicht

Alvarez relativeert de zorgen van vastgoedbeleggers over strengere regels van gemeenten voor de vrije huurwoningmarkt. “Ik ben niet van de klagende kant. De vrije sector wordt door iedereen als belangrijk gezien. Gemeenten mogen heus wel eisen stellen, mits de realiteit niet uit het oog verloren wordt.

Links en rechts hebben ongetwijfeld ideeën om de huurders in de vrije sector beter te beschermen, maar uiteindelijk kom je toch weer terug bij het oorspronkelijke probleem: er zijn te weinig woningen. De enige serieuze oplossing is dat er meer woningen worden gebouwd. Alleen dan komt er meer evenwicht in de markt.” De financiering is het probleem niet. Er is genoeg geld in de markt, benadrukt Alvarez: “Overheden en bouwers moeten samen optrekken. Er zijn heel veel partijen die graag geld ter beschikking stellen om woningen te laten bouwen.”

Meer informatie: www.investereninjongehuurwoningen.nl

Beleggen in vastgoed brengt risico’s met zich mee, zoals marktrisico en leegstandrisico. Meer informatie, alsmede het goedgekeurde en algemeen verkrijgbaar gestelde prospectus, is hier te vinden.